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Tema 19.- Contratos consensuales.
La emptio-venditio (compraventa)
1. CONTRATOS CONSENSUALES
Se perfeccionan por el mero consentimiento o acuerdo de las partes. En cuanto las partes se ponen de acuerdo en el objeto del contrato, comienzan a surgir las obligaciones para los contratantes. El consentimiento puede ser manifestado de cualquier modo: a través de una carta, un mensajero, de forma oral, tácita, etc. El ordenamiento no exige para el perfeccionamiento del contrato que estos negocios se recojan por escrito, por ello, si se recogen por escrito, dicho escrito no es un elemento constitutivo, sino meramente probatorio del contrato.
El origen está en el derecho de gente, por lo tanto, estos contratos fueron originariamente protegidos por el pretor peregrino; pero ya desde finales de la época Republicana, se enmarcan dentro del derecho de los ciudadanos romanos y pasan a protegerse por el pretor urbano.
Tipos de contratos:
- Compraventa
- Arrendamiento
- Sociedad
- Mandato
Todos ellos son contratos de buena fe , por lo que están protegidos por acciones de buena fe que llevan siempre una clausula general referente a lo equitativo, que dan un amplio margen de discrecionalidad al juez para tener en cuenta todo aquello que considere relevante entre los elementos que rodean al contrato. El hecho de que sean acciones de buena fe conlleva:
- (^) El juez puede tener en cuenta, sin que las partes lo hagan valer, todas las cláusulas, que van a hacerse valer por la propia acción que surge del contrato.
- El juez podrá condenar previa compensación.
- (^) No exigen solo las obligaciones que estrictamente surgen del contrato, sino también una indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones.
Estas acciones de buena fe también pueden derivar de otras instituciones, como la tutela, el testamento, la fiducia. Pero sobre todo surgen de contratos consensuales.
1. La compraventa
Es un contrato consensual, bilateral perfecto y de buena fe, por el que
una de las partes (venditor) se obliga a entregar a otro (emptor) la
posesión pacífica de una cosa. El vendedor está obligado a entregar la
cosa y mantener al comprador en la posesión de la misma hasta que
adquiera la propiedad de la cosa por otro título. Si el vendedor es
propietario de la cosa que vende más el justo título más la entrega
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transmitirán la propiedad de la cosa, pero la compraventa por sí
misma no transmite la propiedad de la cosa vendida, porque se exige
el modo. El contrato obliga al vendedor a entregar la cosa, es decir, la
posesión pacífica y mantener al poseedor hasta que adquiera la
propiedad de la cosa por otra cosa (p.e por usucapión) y responder
por evicción. El otro comprador se obliga a pagar una cantidad de
dinero (pretium) transmitiendo la propiedad.
- (^) Caracteres:
- Contrato consensual : Se perfecciona por el mero consentimiento sin que se requiera ni forma oral o escrita, ni la datio rei.
- Contrato bilateral perfecto : Hace surgir obligaciones a cargo de las dos partes: en el vendedor (entregar la cosa vendida y garantizar su pacífica posesión y disfrute) y en el comprador (transmitir la propiedad de una cantidad de dinero llamada precio).
- Contrato de buena fe : Surgido de las relaciones comerciales con los extranjeros ( ius gentium ), este contrato posee la fórmula de la cláusula ex fide bona , que ofrecía mucha flexibilidad al arbitrio judicial.
- Contrato obligacional : Basta con el acuerdo sobre la cosa y el precio para que se considere perfecta la compraventa, aunque no se haya entregado. La compraventa no transmite propiedad , aunque el comprador sea propietario.
Origen
La compraventa consensual con efecto obligatorio tal y como hoy la conocemos es producto del derecho romano. Ningún pueblo de la antigüedad conoció la compraventa consensual con efecto obligacional. Otros pueblos conocen la compraventa en el momento de estipular el contrato donde se paga el precio. Otros autores dicen que el origen de la compraventa está en dos estipulaciones: una para la cosa y otra para el precio. Otros consideran que su origen tiene comienzo en la mancipatio.
En cualquier caso la aparición de este término debe ponerse en relación con el comercio internacional y la falta de acceso de los extranjeros a instituciones romanas. En el ius Gentium
La compraventa consensual con efecto obligacional tal y como la conocemos es una creación del genio jurídico romano.
Elementos del contrato
- Consentimiento: el contrato se perfecciona y obliga a las partes desde el mismo momento en que acuerdan la cosa y el precio.
- Objeto: el objeto de compraventa ( merx ) puede ser cualquier cosa que sea intra comercium , corporal o incorporal. Es válido el contrato de venta de cosa ajena, por lo que el contrato se perfecciona y produce todas sus obligaciones. Pero el propietario tercero puede perseguir la cosa y a cualquiera que la tenga. Esto también ocurre en derecho español. También es válida la venta de cosas todavía inexistentes, a lo que las fuentes romanas se refieren como emptio rei esperatae o emptio spei. Esto sería el caso de comprar a alguien todas las crías que tenga una yegua, o la compra de la próxima redada de peces a cambio de un precio. Lo que no es válido es la venta de una cosa totalmente destruida en el momento del acuerdo. Si sólo lo está parcialmente, puede ser válida con una rebaja del precio.
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▲ En la época clásica la evicción se convierte en un elemento natural de la compraventa:
primero, se permite que con la actio empti se obligue al vendedor a asumir la garantía por evicción aun cuando no lo hubiera hecho; y luego, con la actio ex empto , ya podía reclamar por evicción en caso de que esta se hubiera producido. Los últimos clásicos admitieron incluso que el vendedor pueda aplazar el pago del precio en el caso de que un tercero le inquiete en la posesión de la cosa ( exceptio imminentis evictionis ). Posteriormente con Justiniano, mediante la actio empti se podía reclamar en todos los casos en que se hubieran silenciado vicios de la cosa o esta no tuviera las cualidades que hubiera prometido el vendedor.
▲ En la mancipatio , a tenor de la norma que establecía cum nexum macipumque faciat
uti lingua nuncupassit ita ius esto (cuando se celebre el nexum o la mancipatio lo que la lengua diga esto es el derecho) se hacía responsable al vendedor por las cualidades que él atribuyera a la cosa. Así, si en la venta de un predio se atribuí a este una extensión determinada y luego la cabida resultaba ser menor, el vendedor tenía que pagar el doble del valor de la diferencia ya que el comprador ejercía la actio de modo agri. Además el vendedor tenía que responder de todos los vicios que malintencionadamente hubiera ocultado al comprador.
▲ Los ediles impusieron al vendedor la obligación de declarar públicamente las
enfermedades, efectos y taras de los esclavos y animales. Si no se hacía tal declaración o las cualidades eran inexistentes, o se violaban dolosamente las prescripciones del edicto de los ediles, el comprador disponía de la actio redhibitoria para exigir la devolución del precio contra la restitución de la cosa, o la actio quanti minoris para impedir la reducción proporcional del precio. El plazo para ejercitarlas era de 2 y 6 meses respectivamente.
Las obligaciones del vendedor son
- Conservar la cosa vendida hasta el momento de la entrega.
- Realizar la entrega : la compraventa no trasmite por sí misma la propiedad, pues se exige título + modo ( mancipatio, in iure cessio, traditio ). La obligación que surge del contrato para el vendedor no es entregar la propiedad de la cosa, sino entregar la posesión pacífica, lo que es lo mismo, entregarla y responder por evicción. En derecho español (artículos 1461 y 1462), siguiendo el derecho romano, la compraventa tampoco trasmite por sí misma la propiedad, pues sigue exigiendo título y modo. Los juristas romanos sabían que la compraventa buscaba trasmitir la propiedad, pero solo exigían la trasmisión de la posesión pacifica de la cosa por un problema técnico-jurídico, que era del hecho de que sólo los ciudadanos romanos podían realizar los negocios jurídicos que trasmitan la propiedad. Sin embargo, este problema no se da hoy, y , 'de lege ferenda', la doctrina más moderna exige un cambio.
- Responder por evicción : se produce cuando un tercero ejercita en juicio una acción real y prueba que tiene sobre la cosa derechos de propiedad u otro derecho real. Para que el vendedor responda por evicción, en derecho romano es necesario que el comprador le notifique antes de que recaiga sentencia la reclamación de la que está siendo objeto, para que aporte los títulos de propiedad de la cosa que vendió. En derecho español, de la evicción se responde siempre y solo existe cuando se priva al comprador de parte o toda la cosa por sentencia firme, a causa de la reclamación de un tercero.
- Responder por vicios ocultos : aquellos no manifiestos a simple vista o no manifestados por el vendedor. Éste tiene la obligación de manifestar los vicios o defectos ocultos que tenga la cosa. El comprador podrá dirigirse al vendedor por la acción de compra de buena fe para exigirle la responsabilidad por vicios ocultos. En el
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edicto de los ediles se recogen dos acciones con este mismo fin, que son la acción redhibitoria (establece, en caso de vicios ocultos la devolución de la cosa y el precio) y la acción estimatoria (establece una rebaja proporcional del precio). En la actualidad, estas acciones tienen un plazo de ejercicio de 6 meses.
DEFENSA Las acciones son de buena fe y las partes pueden usarlas para reclamar todo aquello relacionado con la buena fe, reclamando incluso indemnización por daños y perjuicios. Hay dos acciones:
- Acción de compra (a favor del comprador)
- Acción de venta (a favor del vendedor)
Hay una serie de pactos que se añaden a este contrato y se hacen valer por la propia acción que surge del mismo:
- Pacto de retro emendo o de retro vendendo : el comprador o el vendedor se reservan la posibilidad de rescindir la venta en un plazo determinado de tiempo.
- Pacto de lex commissioria : establece en la ventas de precio aplazado que, si llegado el plazo o vencimiento el comprador no paga, la venta se tendrá por no realizada.
- Pacto in diem addictio : las partes establecen que si en un plazo determinado de tiempo aparece un vendedor que ofrece la cosa a menos precio, el comprado puede rescindir el acuerdo.
- Pacto de compraventa a prueba ( pactum discplicendae ) : es una venta de una cosa a prueba, de forma que si ésta no satisface el comprador puede rescindir la venta.
ARRAS Institución de origen griego. No es necesario que se den, pero pueden pactarse por las partes. Cantidad de dinero que el comprador entrega el vendedor con fines diversos: pueden ser confirmatorias o penitenciales.
Las arras confirmatorias son una señal o adelanto del pago del precio.
Las arras penitenciales consisten en que el comprador entrega una cantidad en acuerdo de que si rescinde el contrato, el vendedor se lo quedará. Si es el vendedor el que desiste del contrato, debe devolver el doble de esa cantidad.
SISTEMAS DE TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD EN EUROPA
- En España rige el título y el modo, constituida en el siglo XVI por Juan Apel, en base al derecho romano.
- En Francia, la trasmisión se hace solo por el consentimiento de las partes, es decir, solo se necesita titulo.
- En Alemania, se necesita solo el modo, es decir, la entrega si la cosa es mueble o la inscripción en el registro de la propiedad si es inmueble.
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