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Las Servidumbres
Las servidumbres aparecen reguladas en el CC en los artículos 506 a 604. En la LDCG(ley 2/2006 de 14 de junio) se regulan las serventías (artículo 76 a 81) y las servidumbres de paso (artículos 82 a 94).
Después del CC la regulación más completa que se ha hecho de las servidumbres es la de Cataluña, en el libro V “de los derechos reales” del CC.
Las servidumbres son un derecho real de goce que recae sobre bienes inmueble. El artículo 530 del CC, dispone que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor estuviese constituida la servidumbre se denomina predio dominante, y el que la sufre es el predio sirviente.
CLASES:
- Servidumbres prediales y personales. Esta clasificación está superada pero fue muy conocida en otras épocas. Se decía que la servidumbre predial era la que se constituía a favor de una finca y la personal la que se constituía en beneficio de una o más personas, o en una comunidad. Se advierte que esta clasificación se mantiene en el CC, por ejemplo en el art, 531.
- Voluntarias o legales o forzosas. Otra clasificación, más útil, distingue entre servidumbres.. y legales; aunque la doctrina prefiere hablar de servidumbres voluntarias y servidumbres forzosas.
Las voluntarias son las que constituyen por decisión voluntaria dos propietarios de predios, y las forzosas son las que se imponen forzosamente por la ley o por alguna disposición legal. Ejemplo: Servidumbre de paso de energía eléctrica
- Continuas y discontinuas (art. 532 del CC). Las continuas son aquellas cuyo uso puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Ejemplos servidumbre de acueducto.
Las discontinuas son aquellas que se usan a intervalos más o menos largos y que dependen de algún hecho del hombre. Ejemplo: servidumbre de paso
- Las aparentes y no aparentes; artículo 532. Son las que se anuncian y están continuamente a la vista a través de signos exteriores que revelan su uso y su aprovechamiento. Las no aparentes, son aquellas que no presentan ningún indicio exterior de su existencia.
Hay una nota importante en las servidumbres aparentes, que alcanza importancia cuando se trata de vender una finca gravada ya que si la servidumbre es aparente el tercero adquiriente no puede alegar que la servidumbre no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad. En efecto, existe una jurisprudencia consolidada conforme a la cual el hecho de que una servidumbre sea aparente es publicidad suficiente para los terceros, de manera que, a a pesar de que esa servidumbre no conste en el RP como carga en el predio sirviente, el tercer adquiriente adquirirá la finca con la servidumbre, poque se entiende que el carácter aparente sirve de suficiente publicidad.
- Las positivas y negativas; artículo 533. Las positivas son las que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o hacerla por sí misma. Las negativas, son las que prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito si no existiese la servidumbre. 1. La constitución de la servidumbre
- Adquisición por título. La servidumbre puede constituirse por medio de cualquier negocio jurídico (el CC habla de “adquisición por título), tanto de carácter oneroso como lucrativo, y tanto por negocios jurídicos intervivos como mortis causa.
El principal sujeto legitimado para constituir servidumbre es el titular del predio sirviente, sin perjuicio de que también un usufructuario pueda conceder, por ejemplo una servidumbre de paso sobre la finca que esta usufructuada. Ahora bien, esta servidumbre constituida por el usufructuario no puede durar más de lo que dura su derecho de usufructo.
Se advierte por otra parte que cuando se trata de fincas en copropiedad se necesita el consentimiento de todos los propietarios para constituir la servidumbre.
- Constitución legal o forzosa. La constitución legal la forzosa en algunas ocasiones se refiere al 552 del CC, que previene que el predio inferior obligado a soportar las aguas que vienen del predio superior.
Hay que advertir que esta constitución legal de servidumbres no impide que los dueños de los predios celebren voluntariamente algún negocio jurídico para constituir dicha servidumbre. Ahora bien, en su defecto esta puede constituirse por resolución judicial (sentencia) o por resolución administrativa.
Constitución por signo aparente o constitución por destino del padre de familia, articulo 531CC. La existencia de un signo aparente entre dos fincas, establecida por el propietario de ambas se considerará, si se enajenara una, como titulo para que la servidumbre continúe activa o pasivamente, a no ser que al tiempo de separarse una de las dos fincas. La propiedad de las dos fincas se exprese en titulo de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de escritura
- Mediante la usucapión. Articulo537 CC. Solamente pueden adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y aparentes. El artículo 82 de la LDCG, establece que la servidumbre de paso se puede adquirir por usucapión.
Por otro lado en relación al cómputo de los 20 años, el dies ad quo (día en el que comienza a contarse el plazo de los 20 años) es el día que comienza el aprovechamiento o ejercicio de la servidumbre. Se advierte que esto ocurre en las servidumbres positivas, porque en las negativas es necesario acto formalizado para que el titular del predio dominante prohíba al del sirviente hacer algo que sería lícito sin la servidumbre.
2. Inscripción
que aclarar que este es un caso de extinción como consecuencia de que solo puede haber servidumbres entre fundos pertenecientes a distintos propietarios.
- (^) Por el no uso durante 20 años.
- Por la pérdida de la cosa sobre la que se ejerce la servidumbre
- Por llegar al día o por cumplirse la condición, según la servidumbre fuese temporal o parcial.
- Por renuncia del dueño del predio dominante. Esta renuncia puede ser expresa o tacita a través de los actos concluyentes.
- Por acuerdo de los interesados, ya que igual que una servidumbre puede constituirse por acuerdo de las partes interesadas, también puede extinguirse de esta manera.
Finalmente hay que advertir que la enumeración contenía en el articulo 546 CC sobre los casos de extinción, no es exhaustiva, sino simplemente enunciativa (“ad exemplum”), pues hay otros casos en que también se extingue la servidumbre, por ejemplo, la extinción por la adquisición de un tercero del predio sirviente sin que conste en el Registro de la propiedad la existencia de la servidumbre no aparente, pues si la servidumbre es aparente es sabido que surte efectos frente a terceros sin necesidad e constancia registral.
La servidumbre de luces y vista
La servidumbre de luces y vista (art 580 a 584 CC) no es considerada como una verdadera servidumbre por la doctrina que, de manera unánime, la define como un conjunto delimitaciones legales de la propiedad impuesta por la vecindad entre los predios, ya que impiden al propietario abrir huecos o ventanas que normalmente podría abrir de no existir esas limitaciones.
El CC distingue claramente entre limitaciones para recibir luces y limitaciones para recibir vista. Respecto a los huecos para recibir luces, si la pared es medianera, se necesita el consentimiento de los medianeros (articulo 580CC). Si la pared no es medianera, esto es, si la pared es de exclusiva propiedad en el dueño de un predio, este puede abrir huecos y ventanas para recibir únicamente luces. A estés huecos se denominan huecos de tolerancia y deben tener una dimensión de 30 cm en cuadro y reja remetida en la pared y red de alambre. (Artículo 582 CC).
En cuanto a la apertura de las ventanas y balcones, de esto se ocupa el artículo 582 CC. Se trata de vistas rectas que deberá mediar una distancia de 2 metros entre la pared en que existan y los predios de enfrente. Por su contra, si las vistas son oblicuas, la distancia mínima para abrir las ventanas o balcones, entre la ventana y la propiedad será de 60 cm. Se advierte que estas distancias no se tienen en cuenta si entre ambas propiedades existe una vía pública (artículo 584 CC). También tiene consideración a estos efectos, un camino.
La Servidumbre de paso
Está regulada en los artículos 564 y 568 CC y en los artículo 82 a 94 de la LDCG. La servidumbre de paso es el derecho a pasar por las fincas ajenas, que tienen el dueño del predio dominante respecto del predio sirviente. Se trata de una servidumbre positiva, que puede ser
aparente o no aparente; segundo que exista o no un camino para ejercer el paso. Además, es una servidumbre discontinua, puesto que su utilidad opera solamente cuando se transita por ella.
El Código Civil recoge tres modalidades de servidumbre de paso:
- Aquella que se constituye a favor del fundo que está enclavado entre otros fundos (artículos 564 a 568 CC).
- La servidumbre transitoria de paso, para posibilitar la construcción o reparación de algún edificio (artículo 569 CC).
- La servidumbre para el paso del ganado (artículo 570 CC) que, en esencia, se rige por los usos y costumbres del lugar.
Derecho de Indemnización.
La indemnización es previa a la construcción de la servidumbre, ya que luego, es difícil hacer el cálculo de los perjuicios a priori. En estos caso la indemnización se fija de común acuerdo entre las partes; ahora bien, si no hubiera acuerdo de las partes en lo que respecta a la indemnización, hay que distinguir:
Si la servidumbre de paso consiste en el establecimiento de una vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del terreno que se ocupe, además de una indemnización de los perjuicios que puedan ocasionarse al dueño del predio sirviente.
Cuando la servidumbre de paso no consiste en el establecimiento de una vía permanente, la indemnización consistirá simplemente en el abono del perjuicio que ocasione o gravamen.
Hay un supuesto especial contemplado en el artículo 567 CC, que dispone que si adquirida una finca por venta, permuta o partición; quedase enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, estarán obligados a dar paso sin indemnización salvo pacto en contrario.
Este supuesto sería el siguiente: B vende a A una finca que queda enclavada. En esa hipótesis y segundo el artículo 567 CC; A tiene derecho a exigir a B paso sin pagar indemnización, salvo pacto en contrario.
Para finalizar estos supuestos de indemnización hay que advertir que atendiendo al principio de uso de la servidumbre civiliter, la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al dueño del predio sirviente y donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público. Además, la anchura del paso será solamente la suficiente para las necesidades de ese paso (artículos 565 y 566 CC).
Extinción de la servidumbre de paso
El dueño del predio sirviente puede exigir la extinción de la servidumbre cuando las necesidades que llevaron a su constitución desaparezcan. También puede pedir la extinción cuando el dueño del predio dominante obtenga por otros medios la salida al camino público. (Artículo 568 CC).
una comunidad especial. Además, en esta idea insiste el CC de Cataluña, que regula la medianería como una comunidad especial (artículo 555).
