Las licencias de edificación ¿son inválidas? Y si lo son ¿hay que demoler las
edificaciones construidas a su amparo?
La licencia urbanística es un acto declarativo del derecho a edificar, la licencia no crea ni
constituye derecho alguno sobre el derecho intrínseco del propietario, sino que declara un
derecho preexistente del sujeto solicitante de la licencia, así lo declaran algunas sentencias del
TS. Obtenida la licencia, bien por un acto expreso o por silencio positivo, el particular queda
facultado para realizar los actos de edificación o uso del suelo, debiendo respetar el derecho
adquirido. En cuanto actos favorables, las licencias están amparadas por el principio de
irrevocabilidad de los actos declarativos de derechos, por lo que la Administración que las
otorga sólo puede ir en contra de ellas en los casos y de acuerdo con los procedimientos
previstos legalmente
Las licencias se presumen válidas por su otorgamiento, pero esta validez puede ser destruida si
se comprueba que tal licencia constituye un acto viciado por su discrepancia con el
ordenamiento urbanístico vigente. En algunos casos, de acuerdo con la práctica administrativa,
la infracción del orden urbanístico es cometida por la Administración. El paradigma es el acto
de concesión ilegal de licencia, que produce diversas consecuencias según las obras realizadas
a su amparo estén en curso de ejecución o totalmente terminadas, en cuyo caso procederá la
demolición. Como en el caso de las obras con licencia ilegal en curso de ejecución, las
actuaciones realizadas al amparo de licencia que constituyan infracción urbanística grave,
pueden ser revisadas de igual forma que la revisión de cualquier acto administrativo anulable
(art. 103 L.R.J.A.P. y P.A.C.), pero el motivo de fondo de la revisión vendrá determinado
exclusivamente por la infracción grave y manifiesta del ordenamiento urbanístico,
configurándose así un régimen peculiar de la revisión de oficio que se distingue por un único
motivo de fondo susceptible de abrir las dos vías anulatorias, La competencia para acordar la
revisión, dado que la licencia es un acto de la Corporación Municipal, a ella le corresponde la
responsabilidad de revisar sus propios actos y actuar en consecuencia, restaurando la legalidad
urbanística, siempre que no hayan transcurrido cuatro años desde el acuerdo de otorgamiento de
aquéllos. En caso de otorgamiento erróneo, recogido en el art. 302 del T.R. de 1992. Para la
extinción de la licencia tendrá que seguirse el procedimiento de revisión establecido en los arts.
102.4 y ss. de la Ley 30/92, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico y Procedimiento
Administrativo Común, modificada por la ley 4/99, de 13 de enero, y si el error nace de una
inexactitud provocada por el propio peticionario, no podrá ser imputado como propio a la
Corporación; en consecuencia, no habrá lugar a indemnización, que solo tendrá lugar si el error
o revocación fue por causa de la propia administración
El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 regula, en su art. 186, la suspensión de los
efectos de la licencia y, en su art. 187, la revisión de licencia u órdenes de ejecución, cuando su
contenido sea constitutivo de una infracción urbanística manifiesta grave o muy grave. Cuando
las obras estén en ejecución, se procederá a la suspensión de los efectos de las licencias y la
adopción de las medidas previstas en el art. 253 del T.R. 1976. Si las obras estuviesen
terminadas, se procederá a su anulación de oficio, por los trámites previstos en el art. 102 de
L.R.J. y P.A.C.
El Plan Parcial de desarrollo ¿es inválido o ineficaz?
Los planes parciales tiene por objeto la desarrolla el planeamiento en suelo urbanizable,
calificar su suelo, regular sus usos y establecer los parámetros de la edificación que va a
permitir otorgar posteriores licencias, el planeamiento y una norma reglamentaria dirigida a las
personas, y como tal, debe garantizarse el principio de publicidad a la que toda norma deber
