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Direito de superficie
O tipo legal do direito de superficie. Delimitação positiva: O direito de superficie outorga, como direito real, um conteúdo típico de aproveitamento de uma coisa, que neste caso é sempre um imóvel. Ao contrário do que sucede com os direitos de propriedade e de usufruto, em que o gozo é atribuído universalmente aos titulares ainda que com limites, no direito de superficie muda a técnica legal de conformação do tipo de direito real, que abrange somente poderes individualizados e dirigidos funcionalmente a construir ou manter obra ou fazer ou manter plantações. O superficiário não tem conteúdo normal do gozo, nomeadamente o uso e fruição do imóvel. O uso e a fruição pertencem ao proprietário do solo, sobre todo o prédio enquanto a obra ou plantação não está construída ou feita (1532º CC) e sobre a parte não ocupada pela não obra ou plantação quando esta existe já (1533º do CC). Os poderes típicos deste direito são: Poder de transformação (poder de construir ou de fazer plantação no prédio); Poder de disposição; Poder de manter a obra ou plantação sobre ou sob o solo alheio durante o tempo de duração; Quando a obra ou a plantação existe e depois vem a ficar destruída, por qualquer facto, o superficiário pode sempre proceder à construção de uma nova obra ou fazer nova plantação, em conformidade com o disposto no art. 1536º/1 b) do CC. Assim, o poder de transformação integra sempre o conteúdo típico do direito de superficie.
O poder de disposição inclui-se no tipo legal do direito de superficie. O art. 1534º proclama a transmissibilidade do direito da superficie. Essa transmissão pode ocorrer com eficácia real translativa, a favor de terceiros ou do proprietário do solo. Embora no art. 1534º não se mencione nada a proposito da oneração, o art. 688º/1 c) prevê a constituição de hipoteca sobre o direito de superficie, o que confirma a ideia de que, estando em causa um direito real menor, também o direito de superficie pode ser onerado.^1 Na conformação típica atual, o direito de superficie visa impedir a aplicação do regime da acessão, independentemente das regras de atribuição que resultariam deste. Assim, as árvores, plantas ou construções existentes num prédio podem pertencer a pessoa diversa do proprietário do solo durante o periodo de tempo de duração do direito de superficie, sem que a qualquer dos proprietários seja lícito recorrer à acessão. Quer a obra ou a plantação fizesse já parte do imóvel quer venha resultar da ação de superficiário, o proprietário do solo não adquire qualquer direito sobre ela. Até lá, a propriedade do solo, por um lado, e a propriedade da obra ou da plantação, por outro, o mantêm-se separadas e em esferas juridicas distintas. O direito de superficie, enquanto direito real, não requer que a obra ou a plantação tenha existência atual. Uma vez constituido, ele onera imediatamente a propriedade do prédio e confere ao superficiário a possibilidade de tutela geral, contra o proprietário e contra terceiros, nomeadamente através de um ação de reivindicação. Podemos, assim, entender que se trata do direito de construir ou manter obra ou fazer ou manter plantação em prédio alheio. Ele confere ao superficiário o poder de manter uma obra ou plantação 1 Não confundir oneração da superficie com a oneração da propriedade do superficiário sobre a obra ou plantação. Essa decorre do regime jurídico da propriedade e não do direito de superficie.
A previsão legal apenas refere-se à constituição de superficie em edifício constituido em propriedade horizontal. No entanto, o alcance da norma é mais amplo. A superficie de sobreelevação pode ser constituída sobre qualquer edifício que tenha as caracteristicas para o efeito, independentemente de estar ou não em propriedade horizontal. Se o proprietário singular ou os comproprietários quiserem constituir novos direitos de superficie sobre a obra existente ou a construir. Coloca-se como hipótese de o superficiário de edifício poder, por sua vez, constituir novos direito de superficie sobre a obra existente ou a construir. JAV: Tudo depende do título constitutivo da superficie, pois não parece admissível que o proprietário do solo não tenha uma palavra a dizer sobre uma construção no seu prédio. MC: No mesmo sentido que JAV, defende a nulidade do contrato em que o direito de superficie haja sido constituido. Quando seja lícito a construção sobre a obra do superficiário e não haja lugar à aplicação das regras da propriedade horizontal, constitui-se um novo direito de superficie a favor do construtor. O art. 1526º dispõe que após o edifício ser levantado aplicam-se as regras da propriedade horizontal. Uma vez mais este preceito tem de ser adaptado às hipóteses de o edifício não estar no regime de propriedade horizontal. Se isto suceder entende-se que o edifício estava em propriedade singular, passa a estar em compropriedade, se já estava em compropriedade, o superficiário torna-se comproprietário juntamente com os outros comproprietários. Outra hipótese seria a obra ser erguida em superficie de sobreelevação pode ser objeto de uma propriedade separada do edifício sobre o qual foi construída. Nesta hipótese o direito de superficie mantém-se após a conclusão da construção e a propriedade da obra construída sobre
ou sob o edifício mantém-se distinta da propriedade do edifício. Na hipótese prevista no art. 1526º, a superficie extingue-se e as frações construídas ficam sujeitas ao regime de propriedade horizontal, passando o superficiário a condómino. A constituição de propriedade horizontal em edifício assente em solo alheio: Discute-se a questão de saber se o superficiário pode constituir a propriedade horizontal sobre o edifício construído ou mantido em terreno alheio. Não há dúvidas, os poderes do proprietário do edifício construído ou mantido sobre solo alheio nos termos de um direito de superficie são os mesmos do proprietário que é simultaneamente dono do solo. Após constituída a propriedade horizontal, os condóminos tornam-se proprietários da sua fração, comproprietários das partes comuns com exceção do solo, em que serão comunheiros do direito de superficie. O objeto do direito de superficie: O direito de superficie tem sempre por objeto uma coisa imóvel sendo essa coisa, com exceção da superficie de sobrerelevação, um terreno. O objeto do direito de superficie não pode ser confundido com a obra ou plantação eventualmente existente no solo. Com o DL nº 257/91 de 18 de julho, o direito de superficie permite a construção ou manutenção de obra sob solo alheio (art. 1525º/2). Mas, isto não muda o objeto do direito de superficie que continua a ser o terreno. Apenas, a obra a construir no âmbito da superficie á não tem que ser sobre o solo, podendo ser sob o mesmo. O nº1 do 1525º resolve um problema levantado pela doutrina tradicional. O direito de superficie só abarca a porção do solo ou subsolo necessária para a construção ou manutenção da obra ou da plantação. As partes podem ainda alargar o objeto da superficie à área adjacente à parte do prédio ocupado ou a ocupar pela obra, contando que haja proveito para o uso da mesma.
dever “que recai sobre o superficiário de implantar a obra”. Mas este dever surge contradito pela essência da superficie, que constitui um direito subjetivo. A posição jurídica ativa do proprietário do solo: O proprietário do solo tem todo o conteúdo residual de aproveitamento da coisa que não é afetado pela constituição do direito de superficie (1305º). No entanto, de acordo com o art. 1532º, o uso e fruição do prédio pertencem em exclusivo ao proprietário do solo. Por isso, enquanto não se iniciar a construção da obra ou a realização da plantação, o proprietário pode continuar a gozar da coisa. Obrigações e outras situações juridicas passivas do proprietário do solo: A relação jurídica entre o proprietário do solo e o superficiário postula igualmente situações juridicas passivas para o primeiro. O proprietário do solo está, desde logo, obrigado a facultar a posse da coisa ao superficiário, sem prejuízo so que possa haver sido convencionado no título constitutivo quanto à entrega da coisa. O superficiário deve estar a todo tempo pronto a desencadear a construção da obra ou a realização da plantação de acordo com o seu direito. Mesmo havendo posse do superficiário, o proprietário do solo mantém o gozo do prédio até ao início da construção ou plantação do superficiário. Salvo convenção em contrário no título constitutivo, o proprietário do solo não está obrigado a preparar o solo para construção ou plantação, levando a cabo os trabalhos destinados a remover os obstáculos existentes na coisa. O proprietário do solo poderá ter e pagar ao superficiário uma indemnização pela aquisição da propriedade da obra ou plantação quanto a superficie se extinguir (1538º/2).
A constituição do direito do superficiário pela alienação do solo separada da obra ou da plantação: O proprietário é a única pessoa legitimada a constituir o direito de superficie sobre o prédio. Se neste existe já obra ou plantação, alei confere-lhe o poder de alienar a propriedade da obra ou da plantação separadamente da propriedade do solo (1528º/1), quebrando a unidade da coisa. O proprietário pode transmitir a terceiros a propriedade do solo ficando propriatário da obra ou plantação ficando proprietário da obra ou plantação e vice-versa, e do mesmo modo, pode transmitir a terceiros, separadamente, a propriedade do solo e da obra ou plantação. Desencadeia-se automaticamente a constituição de um direito de superficie a favor do adquirente do implante (1528º/1). Não se torna necessário uma declaração negocial especifica nesse sentido, dado que a lei associa a constituição da superficie à separação das coisas. O título da transmissão separada da propriedade da obra ou plantação é suficiente para o registo da aquisição da superficie. Aquisição do direito de propriedade sobre a obra ou plantação: Quando o direito de superficie se constitui para a construção de obra ou a realização de plantação, a única coisa a considerar é o terreno, simultaneamente objeto da propriedade e da superficie. Se posteriormente a obra vier a ser construída ou a plantação realizada, e à medida que isso for feito, nasce uma nova coisa (imóvel), autónoma e individualizada. Trata-se de um novo direito adquirido originariamente pelo seu titular do direito de superficie. Duração do direito de superficie: O direito de superficie pode ser: perpétuo ou temporário. Na perpétua está em causa uma oneração constante para propriedade,
