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Derecho Civil II. 2017/2018. Grupo F Prof. Francisco Pertíñez Vílchez
LECCIÓN 9ª. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
✳ Concepto y caracteres.
- Art. 1.445 CC. Obligaciones de las partes. ✳ Entrega de la cosa: la transmisión de la propiedad.
- Compraventa y transmisión del dominio. Referencia al título y al modo (art.609 CC). “Traditio” (arts. 1.462 y 1.463 CC) Venta de cosa ajena.
- Estado en que se halle en el momento de la perfección del contrato y frutos (arts. 1.468 CC). Integración con buena fe y publicidad (art. 1.258 CC).
- Defecto o exceso de cabida. Precio estipulado por unidad de medida o a tanto alzado (arts. 1.469 a 1.471 CC)
- Gastos (art. 1.465 CC). ✳ Pago del precio.
- Pago del precio (art. 1.500 CC). Lugar y momento simultáneo a la entrega salvo pacto contrario (principio sinalagmático).
- Pago del precio anticipado. Posibilidad de suspensión en caso de temor fundado a que el comprador no pueda entregar la cosa por “acción reivindicatoria o hipotecaria” (art. 1.502 CC). El caso concreto del pago del precio anticipado en la CV de Bienes inmuebles en construcción. Compraventa de vivienda en construcción al promotor: obligación del vendedor de constituir seguro de caución o aval de restitución de cantidades entregadas a cuenta para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin y de percibir cantidades en cuenta bancaria especial destinada exclusivamente a construcción de esa promoción. (Disp. Adic. 1ª LOE 38/1999). ✳ Saneamiento por evicción y por vicios.
- Saneamiento por vicios ocultos: concepto (arts. 1.484 y 1.485 CC). Distinción supuestoentrega cosa distinta a la pactada “aliud por alio”; acciones a disposición del comprador (art. 1.486 CC) y plazo 6 meses (art. 1.490 CC).
- Saneamiento por evicción: - Concepto (art. 1.475 CC); obligación de notificar demanda de evicción (art. 1.481 CC). Efectos: total (art. 1.478 CC) y parcial (art. 1.479 CC). ✳ (^) Las garantías del vendedor en la compraventa de bienes muebles de consumo.
- Compraventa de bienes muebles de consumo: vendedor empresario y comprador consumidor (arts. 114 a 127 TR-LGDCU). Defecto de conformidad (art. 116 TR-LGDCU).Remedios: reparación y sustitución (art. 119 TR-LGDCU); reducción precio y resolución (art. 121 TR-LGDCU). Plazos: 2 años y posible pacto 1 año en bienes de segunda mano (art. 123).
- Venta de un mismo objeto a diferentes compradores. (art. 1.473 CC).
Tena-17: El Contrato de Compraventa. -Concepto, caracteres y requisitos El contrato de compraventa está recogido en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil. El artículo 1445 define la compraventa de la siguiente manera: “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Las características de la compraventa son: a) Es un contrato consensual: artículo 1450 del Código Civil que dice “la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”. b) Bilateral. c) Oneroso. d) Obligacional. El sistema español de transmisión de la propiedad es a título (contrato) más modo (traditio o entrega de la cosa). Los elementos del contrato de compraventa son: 1.- Personales: son el comprador y el vendedor. El artículo 1457 del Código Civil dice que “podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes”. Según el artículo 1458 del Código Civil “los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente”. En el artículo 1459 del Código Civil aparecen los que no podrán adquirir por compra, aunque sea por subasta pública o judicial.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria dice: “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. Supuestos de la evicción: -Evicción total, Evicción parcial, Acción anulabilidad: 4 años. · Acción resolutoria: 15 años. -Saneamiento por vicios ocultos: está contenida en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil. El artículo 1486 da dos posibilidades: · Acción redhibitoris (resolutoria). · Acción estimatoria (cuantiminoris). El artículo 1490 del Código Civil da de plazo para ambas acciones 6 meses. El artículo 1487 del Código Civil dice que “si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador”. -Saneamiento por gravámenes ocultos: los gravámenes de una cosa son los derechos reales que recaen sobre una cosa. Artículo 1483 del Código Civil dice que: “si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre”. Los requisitos del artículo 1483 del Código Civil son: 1º Que sea un bien inmueble.
2º Que el gravamen no se haya citado en la escritura. 3º Que el gravamen no este a la vista. 4º Que no esté escrito en el Registro de la Propiedad. Las acciones posibles son: -Anulación por error o por dolo. -Indemnización por daños y perjuicios. El artículo 1485 del Código Civil dice que “el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido”. -Obligaciones del comprador Están contenidas en los artículos 1500 y siguientes del Código Civil. La obligación principal es el pago de la cosa (artículo 1500 del Código Civil). El artículo 1501 del Código Civil dice que “el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes: 1º si así se hubiere convenido; 2º si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta; 3º si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1100”. Hay dos tipos de acciones: -Acción reivindicatoria: se da cuando el vendedor no tiene título de la cosa. -Acción hipotecaria: surge de la hipoteca. -Obligaciones del vendedor Las obligaciones del vendedor están contenidas en los artículos 1461 y ss del Código Civil. Su obligación más significativa es la de ajustarse en la publicidad de la venta a plazos a determinadas formalidades, pues deberá dar a conocer el precio de compra al contado y el que tendrán los mismo bienes si se compran a plazos. -El problema de los riesgos en la compraventa (vendedor) (comprador) [#?]Juan Enrique [#?]perfección consumación Los riegos que asume el vendedor son dos:
2.- Venta de cosa ajena: es un supuesto en el que el vendedor vende una cosa de la que no es propietario, que no le pertenece. CV finca “el olivar” # propietario: Luis [#?]Patricia Federico 3.- La doble venta o venta múltiple: surge cuando, ya sea por error o por malicia, el propietario enajena una cosa a distintos compradores, llegándose a plantear la cuestión de a cuál de ellos le pertenece. Roberto (vendedor) Finca X [#?][#?][#?] 10 abr 11 abr Andrea Rogelio Rosa Los que no se quedan finalmente la cosa pueden ejecutar acciones de cumplimiento. Según el artículo 1473 del Código Civil, si la cosa fuese: -Mueble: será propietario el primero que tome la posesión con buena fe. -Inmueble: será propietario: a) El que primero lo inscriba en el registro de la propiedad. Hay tres requisitos dados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: 1.- Adquirente de buena fe. 2.- A título oneroso. 3.- Adquirir de un titular inscrito en el Registro de la Propiedad. b) El que primero tome posesión con buena fe. c) El que tenga título más antiguo con buena fe. -Supuesto especiales de resolución de la compraventa Está contenida en los artículos 1503, 1504 y 1505 del Código Civil. Cabe distinguir entre: 1.- Reglas aplicables a bienes inmuebles:
A) Artículo 1503 del Código Civil # resolución anticipada. Se da cuando el vendedor tuviere motivo fundado para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Finca 5 mayo [#?] A B (vendedor) Precio: 150.000 € (comprador) Tres plazos: 50.000 € B) Condición resolutoria expresa y pacto comisorio o de lex comisuria # artículo 1504 del Código Civil. (vendedor) finca x (comprador) [#?] A B Precio: 150.000 € Tres plazos: 50.000 € 31 dic. /año El impago de uno de los plazos permitirá al vendedor resolver el contrato y quedarse con las cantidades pagadas (pacto comisorio). La resolución tiene lugar por dos vías: -Requerimiento judicial. -Requerimiento notarial. 2.- Regla aplicable a bienes muebles: se da para bienes perecederos; artículo 1505 del Código Civil según el cual “la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación”. -Compraventa con pacto de retro (retracto convencional, retroventa, compraventa concreta de gracia) Está contenido en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil. (vendedor) (propietaria) CV [#?][#?]Enrique Luisa Gustavo CV finca x 15 mayo 2012
