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PRÁCTICA 40:
CUESTIONES:
Aurelio Tuberón tenía una hermosa villa en la vía Appia Antica que disfrutaba de una
hermosa panorámica sobre el monte Mario. Su vecino Sergio Cotta edificó otra villa
delante de la de Aurelio, y entre ambos convinieron que no elevaría su edificio para
no quitar las vistas de Aurelio; y así lo hizo Sergio, pero más adelante añadió un piso
más a su villa, y Aurelio acudió a quejarse ante el pretor.
**1) Aquel convenio ¿se trata de un mero acuerdo entre particulares, o contiene una servidumbre?
- ¿Se trata de una servidumbre de luces o de vistas?
- ¿El contenido de la servidumbre es inmutable, o puede variar según las circunstancias?
- Medios procesales con los que cuenta Aurelio para proteger sus derechos.**
GUADALUPE NIETO IZQUIERDO. 08895094M
1º A. DERECHO.
ÍNDICE:
- Servidumbre………………………………………………………………………………. Página
- Caso práctico……………………………………………………………………………… Página
- Regulación de la servidumbre en el Código Civil español……………. Página
- FUENTES……………………………………………………………………………………. Página
servorum. En el Digesto y las Institutas se clasificaban las servidumbres reales en rústicas y urbanas.
CLASIFICACIÓN:
SERVIDUMBRES RUSTICAS:
DE PASO:
Iter: derecho a pasar a pie, a caballo o en litera. Actus: permite el paso con animales o vehículos. Vía: consiente utilizarla para cualquier finalidad, incluido el transporte de animales. DE AGUA: Servitus aquaeductus: derecho de extraer agua del fundo sirviente, conduciéndola hasta el fundo propio mediante canales o tuberías. Servitus aquae haustus: derecho a extraer agua de una fuente ajena. Servitus pecoris ad aquam appulsus: conocida como servidumbre de abrevadero. Faculta al titular a llevar el ganado a abrevar en la fuente, pozo o estanque del predio sirviente. SERVIDUMBRES URBANAS: DE CONSTRUCCION: Servitus tigni immitendi: facultad de introducir vigas u otros materiales en pared ajena. Servitus oneris ferendi: faculta al propietario del edificio dominante a descansar todo o parte del mismo en el edificio contiguo. Servitus projiciendi: facultad de sobrevolar el espacio aéreo del fundo sirviente con construcciones propias sin descansar materialmente en él. DE LUCES Y VISTAS: Servitus altius non tollendi: derecho a prohibir al dueño del predio sirviente que eleve la construcción más allá de una determinada altura. Servitus ne luminibus officiatur: prohibición de privar de luces al edificio dominante. Servitus ne prospectui officiatur: prohíbe al dueño del fundo sirviente que con cualquier construcción prive de las vistas al predio dominante.
DE DESAGÜE:
Servitus stillicidii: consiste en verter el agua de lluvia del tejado sobre el fundo sirviente, sin encauzarla en forma alguna. Servitus fluminis: el contenido es el mismo, solo que las aguas se vierten a través de canalones. Servitus cloacae: atribuye la facultad de dar salida a las aguas residuales, mediante conductos o tuberías de desagüe a través de predio sirviente.
DEFENSA PROCESAL:
El propietario del predio dominante contaba con una vindicatio servitutis (es posible que esta también aparezca denominada como actio confessoria en los escritos pertenecientes a la época postclásica) que podía ejercitar contra el titular o el poseedor del fundo sirviente, o contra cualquier otra persona que no permitiese desarrollar el ejercicio de la servidumbre. La vindicatio servitutis , que se caracterizaba por su similitud con la acción reivindicatoria, albergaba una cláusula arbitraria que hacía más fácil la absolución a cambio de una caución de no continuar turbando ( de non amplius turbando ). Esta misma caución era exigida por el pretor a la persona que no se defendía de la vindicatio servitutis con la intención de que no se impidiese el uso de la servidumbre mientras no se ejercitaba la acción negatoria y se declaraba como inexistente a la servidumbre. Al mismo tiempo, del que no aceptaba la acción negatoria, se exigía una caución de no ejercer la servidumbre negada en tanto no recayera una sentencia favorable a él. En otras situaciones, el uso de las servidumbres podía ser defendido por medio de interdictos especiales. Si bien, el interdicto uti possidetis no era aplicable, al consistir la servidumbre en un uso y no en una posesión.
Contra las obras que se iniciaban en el predio vecino y que atentaban contra la integridad de un derecho de servidumbre, el titular del predio dominante disponía de un interdicto restitutorio, que tenía como objetivo la destrucción de lo hecho, siempre y cuando la obra no estuviese acabada. Para poder ejercer este interdicto, el demandante debía haber hecho con anterioridad una denuncia al constructor de la obra nueva ( novi operis nuntiatio ). Cuando la denuncia era aceptada por parte del magistrado, este mismo exigía del denunciado que prestase caución de indemnizar en el supuesto de que fuese derrotado en la vindicatio servitutis que ejercitaría el denunciante. Si no se otorgaba esta caución, lo que procedía era el interdicto, por lo que el magistrado pasaba a defender al denunciante que impedía que se siguiese adelante con la obra frente al interdicto uti possidetis del constructor. Sin embargo, si la caución era dada, el magistrado dispensaba la denuncia ( nuntiatio remissa ) y se aguardaba el resultado de la acción real.
2. Caso práctico:
Aurelio Tuberón tenía una hermosa villa en la vía Appia Antica que disfrutaba de una hermosa panorámica sobre el monte Mario. Su vecino Sergio Cotta edificó otra villa
delante de la de Aurelio, y entre ambos convinieron que no elevaría su edificio para no
quitar las vistas de Aurelio; y así lo hizo Sergio, pero más adelante añadió un piso más a
su villa, y Aurelio acudió a quejarse ante el pretor.
Aquel convenio ¿se trata de un mero acuerdo entre particulares, o contiene una
servidumbre?
Contiene una servidumbre, ya que las servidumbres pueden ser legales o voluntarias,
es decir, establecerse mediante la ley o mediante la voluntad de los particulares. En este caso estaríamos ante una servidumbre voluntaria.
¿Se trata de una servidumbre de luces o de vistas?
Entre las servidumbres de no privar las luces y de no estorbar las vistas hay la siguiente
diferencia:
La de vistas da derecho también a que no se estorbe el panorama más hermoso y libre,
y en la de no privar de luces solo a impedir que se tapen y disminuyan las luces de la casa. Así pues, puede prohibirse cualquier cosa que se haga para impedir las luces, si
existe la servidumbre y puede ser denunciada la mano de obra nueva al que la hace de
modo que perjudique las luces.
En nuestro caso nos encontraríamos ante una servidumbre de vistas, pues Aurelio
tenía derecho a que la construcción de Sergio no le estorbara las vistas al monte
Mario. Nos encontramos ante una servitus ne prospectui ofiiciatur , que prohíbe al
dueño del fundo sirviente que con cualquier tipo de construcción prive de vistas al predio dominante.
¿El contenido de la servidumbre es inmutable, o puede variar según las circunstancias?
La servidumbre implica el ejercicio de una facultad según el contenido típico de la
servidumbre. Pero además, de acuerdo los propietarios de los fundos dominante y
sirviente, pueden establecer variaciones. Pueden decir, por ejemplo, si tienen una
servidumbre de paso, cuándo se va a pasar, de qué modo, cómo se usará la servidumbre, etc. que constituyen el modus servitutis. El modus desapareció en el
Derecho moderno, porque hoy la servidumbre es un concepto genérico que puede
llenarse de contenido, frente a la idea romana de servidumbres típicas (por eso el art.
530 de nuestro Código Civil dice simplemente “la servidumbre es un gravamen
impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”).
Medios procesales con los que cuenta Aurelio para proteger sus derechos.
El principal medio de defensa del derecho de servidumbre en el Derecho Clásico era la
vindicatio servitutis , llamada en Derecho justinianeo actio confessoria. Se aplicaba la
misma acción de dominio inicialmente, lo que prueba que la primera servidumbre era la propiedad del trozo de suelo por el que se pasaba, y es una acción real. Esta
vindicatio en origen solo podía aplicarse contra el propietario del dueño sirviente; más
tarde podía dirigirse contra todos los que turbaran el ejercicio de la servidumbre. Con
esta acción el demandante conseguía el restablecimiento de su derecho y el
resarcimiento del daño. El demandado vencido en juicio podía ser obligado a prestar la
cautio de amplius non turbando, con la que se obligaba bajo la sanción del pago de una
suma a titulo de pena, a no realizar ulteriores turbaciones.
Otro medio de defensa es la actio negatoria ; el propietario del fundo que se viese
perturbado por el propietario del fundo vecino que alegaba la existencia de una
servidumbre contestaba la existencia de esta pretendida servidumbre mediante la
actio negatoria , dirigida a dejar claro que el fundo era optimus maximus , es decir,
estaba libre de cargas, inmune de servidumbres. En el fondo era una acción de
prohibición contra el vecino que pretendía ejercitar una servidumbre a la que no tenía derecho.
Sobre todo las servidumbres rusticas contaron con la protección de interdictos
especiales concedidos por el pretor al que las ejercitaba de hecho. Esta defensa
interdictal fue configurada por los justinianeos bajo el perfil de la tutela de la quasi
possessio de las servidumbres, o sea, del ejercicio de hecho del contenido de ese
derecho.
También en derecho justinianeo, el poseedor de buena fe de una servidumbre podía actuar en defensa de su derecho con la actio Publicana en función de confessoria.
Artículo 535
Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.
Artículo 536
Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.
SECCIÓN SEGUNDA
De los modos de adquirir las servidumbres
Artículo 537
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años.
Artículo 538
Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
Artículo 539
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud del título.
Artículo 540
La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.
Artículo 541
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas,
establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.
Artículo 542
Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.
SECCIÓN TERCERA
Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente
Artículo 543
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Artículo 544
Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
Artículo 545
El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.
Artículo 550
Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y, en su defecto, por las disposiciones del presente título.
Artículo 551
Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, se regirán por las disposiciones del presente título, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural. Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio a tercero.
SECCIÓN SEGUNDA
De las servidumbres en materia de aguas
Artículo 552
Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.
Artículo 553
Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirva para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización.
Artículo 554
Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.
Artículo 555
Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero solamente podrán imponerse por causa de utilidad pública en favor de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización.
Artículo 556
Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquellas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización.
Artículo 557
Todo el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.
Artículo 558
El que pretenda usar el derecho concedido en el artículo anterior está obligado:
- A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina.
- A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.
- A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que se determine por las leyes y reglamentos.
Artículo 559
No puede imponerse la servidumbre de acueducto para objeto de interés privado, sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes.
Artículo 560
La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto de manera que este no experimente perjuicio, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.
Artículo 561
Para los efectos legales la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno
necesidades del predio dominante.
Artículo 567
Si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
Artículo 568
Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.
Artículo 569
Si fuese indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
Artículo 570
Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar. Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros. Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556. En este caso la anchura no podrá exceder de 10 metros.
SECCIÓN CUARTA
De la servidumbre de medianería
Artículo 571
La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.
Artículo 572
Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:
- En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
- En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
- En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
Artículo 573
Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:
- Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
- Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
- Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
- Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
- Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
- Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas. En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.
Artículo 574
elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.
Artículo 579
Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
SECCIÓN QUINTA
De la servidumbre de luces y vistas
Artículo 580
Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.
Artículo 581
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Artículo 582
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la
misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Artículo 583
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Artículo 584
Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.
Artículo 585
Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.
SECCIÓN SEXTA
Del desagüe de los edificios
Artículo 586
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.
Artículo 587
El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.
