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ARRENDAMIENTO
Art 1542, el arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios. Suponen tres supuestos de régimen jurídicos distintos, estamos ante contratos distintos. El arrendamiento de cosas, Art 1543, en éste, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por el tiempo determinado y precio cierto.
Este contrato presenta los siguientes caracteres: -Es un contrato consensual, se perfecciona por el consentimiento. -Es un contrato no formal, no requiere forma alguna salvo el consentimiento, sin embargo, para el arrendamiento de fincas urbanas se requiere la inscripción del arrendamiento de bienes inmuebles, sin embargo no es forma esencial, sino aprobationem, para su conocimiento por terceros. -Es un contrato recíproco, oneroso, de tracto sucesivo y que genera derechos de crédito (personales), incluso en los casos que accede al registro. -No es un derecho hipotecable el derecho de arredramientos.
En cuanto a la legislación aplicable, coexiste la regulación que nos da el CC, con una regulación especial cuando se trata de una finca urbana o rústica. (ley de arrendamientos urbanos y ley de arrendamientos rústicos).
La regulación del CC de arrendamiento de cosas se aplican: -Arrendamientos de cosas muebles no sometidas a regulación especial. -Arrendamientos de inmuebles cuando estén excluidos de la regulación especial.
También el CC contiene una regulación para los arrendamientos urbanos y rústicos. Son unos artículos muy escasos y concisos. Pero estos están sometidos en su mayoría a leyes especiales.
DURACIÓN DEL CONTRATO: El problema está cuando no se ha fijado un plazo de duración del contrato. Para estos casos hay dos posibles soluciones:
- La Ley de arrendamientos rústicos.
- El Artículo 1581, que atiende a la forma en que se ha pactado la renta para ver si la duración es mensual, anual, diaria.
Si se ha pactado un plazo indefinido, la doctrina considera que debe entenderse como plazo indeterminado. Hay autores, que admiten en el tema de la duración del contrato, que se deje a la voluntad del arrendatario o que se pacte que produzca efectos hasta que sea denunciado por una de las partes. Lo que hace el TS es aplicar el límite máximo de 30 años de duración.
En cuanto al precio: No es necesario que sea en dinero o signo que lo represente, puede ser en especie, puede ser mediante la prestación de servicios por el arrendatario, o puede mediante la realización de mejoras, por ejemplo. Existen dudas sobre si se puede pactar el pago de una renta en función de la rentabilidad o los frutos de la cosa arrendada. Sería un contrato aleatorio y se integraría en otro tipo de contratos, no en el arrendamiento. Se pueden plantear dudas o problemas sobre la cuantía del precio, aquí la doctrina aplica el Art 1547, que dice que cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal... (poner el artículo). El lugar del pago en principio será el domicilio del arrendatario.
Las partes del contrato: Son el arrendador, que es quien cede el uso y disfrute de la cosa, y el arrendatario que es quien paga el precio. Los no incapacitados son los que tienen capacidad de arrendar. Se plantea si el arrendamiento es un acto de administración o es un acto de disposición o gravamen. Los padres, tutores o administradores de bienes, respecto de los bienes de menores, no podrán arrendar las cosas de los menores por término superior a seis años. Padres y tutores van a poder arrendar por término superior a seis años si tienen una autorización judicial. En el caso de administradores, para poder realizar esto van a necesitar un poder especial.
El arrendador, normalmente suele sr le propietario o el usufructuario, por lo que en ciertos supuestos se van a aplicar las reglas del usufructo. El vendedor esta obligado según el 1520 a pasar por los arrendamientos que el adquirente hubiese hecho de buena fe. No se extingue el contrato de arrendamiento por el ejercicio de este derecho.
Cuando la cosa arrendada pertenece a varios propietarios, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partífices, salvo que se quiera realizar por un plazo superior a seis años, entonces es necesaria la unanimidad.
En cuanto al objeto del arrendamiento: Para celebrar u contrato de arrendamiento, el objeto debe ser posible, lícito y determinado. Pueden ser cosas inmuebles, si no se regulan por lo especial, y cosas muebles. Puede recaer el contrato sobre cosas muebles no consumibles. Los bienes y derechos de contenido patrimonial no personalísimos se pueden arrendar. En cuanto a las universalidades (un rebaño), sí que pueden ser objeto de arrendamiento.
1. Al pago de la renta según lo convenido. Si no se paga la renta, tenemos que pedir la resolución del contrato, tal y como se plasma en el art 1556. Hay supuestos en los que se prevé una reducción de la renta en beneficio del arrendatario. 2. Al uso de la cosa arrendada conforme al uso pactado. Se habla de una obligación, que tiene el arrendatario, (1555.2). Respecto a las mejoras se le reconocen al arrendatario los mismos derechos que al usufructuario. 3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato. 4. Otra obligación es la que está en el art 1561, es a la devolución de la finca, al concluir el arriendo, tal como lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Debe ser tempestiva y no defectuosa. Será responsable de la cosa perdida (art 1568) , además esa posesión sería de mala fe. Si no devuelve la cosa, el arrendador la puede recuperar mediante una acción real y una acción de cumplimiento del contrato, siendo además un bien inmueble el desahucio también es posible (1569). Esa devolución tiene que ser no defectuosa, la devolución tiene que llevarse tal y como la recibió, en buen estado. Si existe perdidas o deterioros en la cosa, hay que distinguir dos supuestos: un primer supuesto, las que son consecuencias del tiempo o de causas inevitables (caso fortuito o de fuerza mayor), el CC respecto de dolo, esas perdidas son responsabilidad del arrendatario. 5. El arrendatario tiene la obligación de poner en conocimiento al propietario, y poner en conocimiento la necesidad de reparaciones necesarias (1554) , de manera que si incumple será responsable. (Art 1559). 6. Soportar las reparaciones urgentes (art 1558 ), con carácter general que no se puedan diferir hasta la finalización del contrato. El CC fija unos límites, si dura mas de 40 días se puede disminuir el precio, y si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.
EXTINCIÓN (Art 1565) , Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Es posible que no se produzca esa extinción porque puede haber una tacita reconducción (art 1566) , si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts 1577 y 1585, a menos que haya precedido requerimiento. Otra causa de extinción, es la resolución por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones (1556) , la resolución en este contrato es de tracto sucesivo, ya que no se pueden deshacer los efectos ya consumados. Otro supuesto, es la venta de la cosa arrendada o perdida de la cosa, (art 1571). Los derechos que tiene el arrendatario es la indemnización de daños y
perjuicios tratados y la posibilidad de recoger la cosecha por el tiempo que ha sido arrendada la cosa. Es posible también, que se produzca por la perdida de la cosa ( art 1568). Se refiere a la perdida física o perdida jurídica (expropiación), en este caso hay que fijar los artículos 1182 y 1183, la extinción por imposibilidad de la prestación. Esa perdida también es posible por culpa del arrendador o por el arrendatario, lo cual existe exigir una indemnización de daños y perjuicios.
Respecto a la muerte del arrendatario o arrendador, no es una causa de extinción, salvo que se haya constituido por un carácter "intuito personam".
Ley del año 94 de arrendamientos urbanos. El Código Civil contiene unas disposiciones sobre arrendamientos urbanos y rústicos, y cuando regula los arrendamientos aparece el principio de libertad contractual en lo que se refiere a duración del contrato y fijación de precios. Este planteamiento de máxima libertad contractual empezó a resultar incompatible con algunas políticas, a principios del siglo 20, sobre todo en arrendamientos de fincas urbanas y rústicas, porque se vio la necesidad de garantizar una estabilidad en la que al arrendatario Se le garantizaba el tiempo de duración del contrato y además la renta a pagar. El origen de estas leyes de arrendamientos urbanos y rústicos desplazan la aplicación que da el CC, dando una aplicación con carácter referente. No subsisten hoy. La ley 29/1994 de 24 de noviembre, modificada por la ley 4/ de 24 de junio sobre alquiler de viviendas.
Tenemos una ley nueva del año 94 que sustituye a la del 64, había algunos supuestos que obstaculizaban el mercado de alquiler, por el sistema de congelación de rentas, prorrogas forzosas, sistema de subrogaciones… todos estos factores determinaron que no se formaran los contratos. Después de esa ley, el Real Decreto de 1985 se publica con el afán de romper esta situación normativa complicada que precedía de la ley normativa del 64. Esta medida no resolvió el problema del arrendamiento de finca urbana en nuestro derecho.
En el año 2013, se modifica la ley del año 94, para flexibilizar. Se reduce la duración del contrato, se da prioridad a la voluntad de las partes, etc.
El ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos, hoy día se habla de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a vivienda y arrendamientos de fincas urbanas destinadas a otra cosa diferente de vivienda.
El Art 2 de la ley de arrendamientos urbanos dice que se va a aplicar la ley a arrendamientos cuya finalidad primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o a arrendamientos que carecen de esa finalidad.
Se refiere a una satisfacción primordial de vivienda, que no es exclusiva (puede desarrollarse una actividad profesional).
Se habla de necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su círculo familiar más próximo, pero al ser necesidad permanente, no tienen este carácter los arrendamientos de temporada o de segunda residencia.
En cuanto al objeto, recae también sobre mobiliario, amobiliario, plazas de garaje, o cualquier otro accesorio cedido en el arrendamiento.
En cuanto al régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de vivienda, se aplican las normas comunes (obligación de prestar fianza, la relativa a la forma) y un añadido que dice que las partes pueden pactar aquellas controversias que se pudieran producir y las normas que permiten realizar por medios electrónicos las modificaciones y notificaciones previstas. El título segundo de la ley, ha potenciado la libertad de pactos entre las partes, dando prioridad a la voluntad de las partes para lo previsto en este título segundo. También hay distinción aquí entre normas imperativas que se establecen en beneficio del arrendatario y dispositivas. Son nulas las modificaciones que contradigan los aspectos fundamentales en la medida que perjudican al arrendatario o subarrendatario.
Si las partes renuncian a algo, se debe hacer de forma expresa y sin perjudicar al arrendatario o subarrendatario.
Se van a aplicar también con carácter supletorio las normas del Código Civil para lo necesario en los supuestos de arrendamientos de vivienda.
En cuanto a la duración del contrato de vivienda:
Art 9-16 Ley Arrendamientos Urbanos.
La duración del contrato queda a libertad de las partes. Ahora bien, si dentro de ese pacto es inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento, se contiene una posibilidad de prórroga facultativa para el arrendatario y que es obligatoria para el arrendador. Y se prorroga por plazos anuales hasta alcanzar la cantidad mínima de tres años. Pero éste puede manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, con un anticipo de 30 días antes de la finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas. Es el arrendatario el que decide si quiere o no prorrogar de manera anual hasta llegar a los tres. Si no dice nada se prorroga automáticamente. De esto se desprende que es obligatoria para el arrendador, con la excepción de que tenga necesidad de vivienda arrendada, para destinarla a vivienda permanente suya o de los familiares en primer grado de consanguinidad o
adopción o para su cónyuge en supuestos de separación o divorcio y ha de comunicárselo en los dos meses de antelación a que se vaya a necesitar la vivienda. Y el legislador va a cerciorarse de que sea una necesidad efectiva. Del contrario surgirá una indemnización para el arrendatario. A partir de los tres años de duración, si una de las partes le hubiera notificado a la otra con al menos 30 días de antelación. El contrato se prorrogará por un año más. Es una prórroga no forzosa y tácita para el arrendador, porque el arrendador se puede oponer expresamente con notificación al arrendatario con al menos un mes de antelación a la finalización del contrato. Si no se notifica nada con al menos 30 días de antelación se prorroga automáticamente por una año más. Es posible oponerse expresamente tanto por arrendador como arrendatario.
En cuanto al desistimiento del contrato, el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos como mínimo seis meses del contrato y con al menos 30 días de antelación. Además, es posible que se pacte una indemnización en caso de hacer uso de este derecho en los términos fijados en el Art 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando el arrendatario está casado o tiene pareja de hecho, a efectos del desistimiento del contrato: Si manifiesta el arrendatario la voluntad de desistir del contrato sin el consentimiento del cónyuge o pareja de hecho, puede continuar el arrendamiento en beneficio del otro. A tal fin, el arrendador puede requerir al cónyuge o pareja de hecho para ver cual es su voluntad. El contrato se extingue si no contesta el arrendatario en un plazo de 15 días desde el requerimiento.
El arrendatario casado o con pareja de hecho que abandona la vivienda, el que no abandona va a poder continuar en el arrendamiento si notifica por escrito en el plazo de n mes al arrendador la voluntad de ser arrendatario. En el caso de no haber notificación se extingue el contrato y el cónyuge abandonado tiene obligación de pagar la renta correspondiente a dicho mes.
La resolución de derecho al arrendador, se refiere a que desaparece el derecho de propiedad sobre la cosa dl arrendador, ingresando en el patrimonio de un tercero. (Una enajenación forzosa por ejemplo).
Las consecuencias para el arrendatario son: La extinción del contrato de arrendamiento salvo que hayan accedido estos contratos al registro antes de los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
En cuanto a la enajenación de la finca arrendada, el comprador tercero adquirente se subroga a los derechos y obligaciones del arrendador si ese arrendamiento estuviese inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. Si
La renta:
Art 17, 18, 19 y 20 Ley de Arrendamientos Urbanos. Será la que libremente estipulen las partes. Es una obligación del arrendatario y es una obligación de tracto sucesivo. Existe libertad en la fijación de la renta. Es la que estipulen las partes. Es posible que le pago de la renta se reemplace total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactados.
El pago será en dinero metálico, en los 7 primeros días del mes. Normalmente se suele realizar a través del ingreso en cuenta bancaria.
Es obligación del arrendador facilitar la prueba de pago del arrendatario, constando de forma separada las cantidades pagadas.
En cuanto a la actualización de la renta, existen varios criterios: -Prevalece la autonomía de la voluntad para fijar los criterios de actualización. -La actualización puede tener lugar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
En cuanto a la elevación de la renta por mejoras, se puede elevar la renta por mejoras introducidas en la vivienda arrendada, pero con límites: no se puede elevar antes de tres años transcurridos desde la celebración del contrato. Una vez pasado este tiempo de acuerdo con la autonomía de la voluntad cabe la posibilidad de la elevación de la renta, si hay pacto al respecto, y debe notificarse al arrendatario por escrito.
Las partes también pueden pactar que los gastos generales del inmuebles, que no sean susceptibles de individualización, sean a cargo del arrendatario. Este pacto debería constar por escrito y determinar su importe.
Derechos y obligaciones de las partes:
Aquí hay que abordar el régimen de obras. Hay 3 tipos:
- Obras de conservación de la vivienda (Art 21), el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar las condiciones de habitabilidad de la vivienda para servir al uso convenido. Aquí podemos distinguir entre obras necesarias y obras urgentes: -En cuanto a las obras necesarias tenemos que distinguir: las reparaciones necesarias debidas al deterioro de la finca con entidad suficiente para el uso pactado, que corren a cargo del arrendador. Le corresponden al arrendatario las reparaciones de pequeña entidad. Si fueran a cargo del arrendatario los demás desperfectos, también correrían a su cargo. En caso de ruina o
destrucción de la vivienda cesa la relación arrendaticia. También existen obras necesarias de conservación urgente, en las cuales el arrendatario está obligado a soportarla aunque le sea muy molesta. Pero para este arrendatario existe una compensación en caso de durar más de 20 días y si se le privara de una parte de la vivienda, se le disminuiría una parte de la renta. También existe la obligación por parte del arrendatario de comunicarle al arrendador las reparaciones que fueran necesarias. También podría realizarlas por sí mismo y luego pasarle los gastos al arrendador.
- Obras de mejora (Art 22), son aquellas que aumentan el valor o la utilidad de una cosa. Son obras que no se pueden posponer a la conclusión del contrato. Se trata de obras que se imponen al arrendador por resolución judicial. El arrendatario está obligado a soportar estas obras de mejora y el arrendador debe notificarle al arrendatario de las obras al menos con 3 meses de antelación. Ante esta situación hay 2 posibilidades: -Posibilidad al arrendatario de desistir del contrato, salvo que sean irrelevantes. -Posibilidad de continuar en el contrato pero reducción de renta y una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
- Obras del arrendatario (Art 23), el arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin consentimiento del arrendador por escrito. Si se incumple esta obligación y el arrendador no ha autorizado tales obras, puede resolver el contrato, pero además, resuelva o no resuelva va a poder exigir que le arrendatario reponga las cosas al estado anterior en que se encontraban o aceptar las reformas pero sin que el arrendatario tenga ninguna indemnización, no se le paga lo realizado. Existe también una prohibición de realizar obras que disminuyan la estabilidad del edificio, la seguridad de la vivienda o de sus accesorios. Si incumple, el arrendador puede exigir al arrendatario la reposición de inmediato de las cosas al estado anterior. Se introduce una excepción en el caso de arrendatarios con discapacidad, en este caso solo es necesario la notificación al arrendador. También si el arrendatario, cónyuge o familiares que convivan de forma permanente y tengan más de 70 años. Pero el arrendatario está obligado a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exigiera el arrendador.
En cuanto a los derechos de adquisición preferentes (Art 25), pretenden facilitar al arrendatario el acceso a la vivienda en la que residen. Se prevé también la posibilidad de renunciar a estos derechos. El derecho de tanteo, es una manera de hacerle saber al posible arrendatario la venta que otra parte está interesada en hacer por si le interesa a él comprarla. El derecho de retracto, se produce una vez consumada la enajenación por un tercero, en el que se puede ejercitar el derecho de retracto, porque no se ha realizado correctamente el derecho de tanteo.
En cuanto a la suspensión, resolución y extinción del contrato:
