¡Descarga drets reals y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!
ELS DRETS REALS LIMITATS
Lliçó 15.- El Dº de superficie.
1.- Introducció. Es el ejemplo más característico de excepción al principio superficies solo cedit , que, conforme al art. 564-1, se puede definir como aquel DR limitado sobre finca ajena que permite mantener, temporalmente, la propiedad separada de las construcciones o plantaciones que existan en la finca.
2.- Concepte de Dº de superficie. Viene regulado en los arts. 564-1 a 564-6 , que rige los Dº de superficie sobre fincas situadas en Cataluña constituidos después de la entrada en vigor de la Ley 5/2006; los constituidos anteriormente se regirán por la normativa anterior. El art. 564-1 define el Dº de superficie como un “DR limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o plantaciones que estén incluidas en la misma”. La excepción al principio de accesión que constituye el Dº de superficie permite la existencia de dos objetos de Dº: el terreno o suelo, que seguirá perteneciendo al concedente, y la construcción o plantación, propiedad del superficiario. Éste es propietario, a pesar de la temporalidad de su Dº y, salvo las limitaciones que hayan podido establecerse en el título constitutivo, tiene todas las facultades del propietario: usar, disfrutar y disponer de su Dº de propiedad. El suelo es propiedad del constituyente del Dº de superficie. En él se asienta la propiedad superficiaria, lo que determina la imposibilidad plena de utilización del suelo: si el suelo está ocupado por un edificio es obvio que el propietario no podrá aprovecharlo. Dos son las alternativas en cuanto a la configuración del Dº de superficie. La primera es entender que el Dº de superficie atribuye a su titular, además de la propiedad separada de la construcción o de la plantación, un DR de disfrute del suelo. La otra opción es considerar que el Dº de superficie concede a su titular la propiedad de la construcción o plantación, y, en una de sus modalidades, el Dº a hacerla, el titular de la superficie tendrá Dº a exigir la constitución de las servidumbres que sean necesarias para el ejercicio de su Dº, pero el uso y disfrute del suelo sigue perteneciendo a su propietario. El CCCat no ofrece excesivas pistas para decantarnos a una u otra posición; simplemente alude a la propiedad temporal sobre la construcción o plantación. En ningún precepto legal se alude a la constitución forzosa de servidumbres para el ejercicio del Dº, por lo que cabe entender, con las debidas reservas, que la facultad de uso y disfrute del
suelo ya forma parte del contenido “legal” del Dº de superficie.
3.- Classes de superficie. Pueden distinguirse, conforme al art. 564-2 , varias clases de Dº de superficie, atendiendo a tres criterios: a Según si las construcciones o plantaciones son anteriores o posteriores a la constitución del Dº: a.a Si éstas ya existen, el Dº de superficie permite mantener, de manera temporal, la propiedad separada de la construcción o plantación respecto al suelo. a.b Si la construcción o plantación no está hecha, el Dº de superficie atribuye a su titular la legitimación activa para llevarlo a cabo y, una vez realizada, permitirá, también temporalmente, mantener la propiedad de lo construido o plantado. b En función de si se planta o se construye. El propietario por lo general, no podrá elegir el tipo de incorporación que se haga en la finca, sino que ésta vendrá determinada por el planteamiento urbanístico: será la calificación urbanística del terreno la que fijará si se puede construir o plantar. c Si se trata de construcciones, según radiquen sobre y/o bajo el nivel del suelo.
4.- Constitució del Dº de superficie. Conforme al art. 564-3.1 , pueden constituir el Dº de superficie los propietarios y demás titulares de DR posesorios que tengan la libre disposición de la finca afectada, como es el caso del usufructuario con la facultad de disposición. La capacidad del constituyente y del superficiario dependerá del tipo de NJ en virtud del cual se constituya la superficie, y de su carácter oneroso o gratuito. La constitución del Dº de superficie debe constar necesariamente en escritura pública; tal escritura podrá documentar un contrato, una donación, o un NJ mortis causa. La escritura pública de constitución del Dº de superficie debe contener, como mínimo, las ss menciones: a “La duración del Dº a construir o plantar, que no puede superar en ningún caso los 99 años”. b “Las características esenciales de la construcción o plantación existente o futura”. Identificar el objeto cuya propiedad se transmite temporalmente, o se prevé construir, sin perjuicio de que, en su caso, pueda responder a otras finalidades. c Si se trata de un Dº de superficie sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del Dº, el plazo para hacerlas no lo fija el CCCat. d “Si las plantaciones o construcciones que son objeto del Dº de superficie no
preferente, recíprocos o no, a los que se aplicará supletoriamente el régimen de la fadiga en el Dº de censo. Si el Dº de superficie se constituye a título oneroso, el superficiario estará O al pago de una entrada, una pensión periódica, otra contraprestación que se pacte, o varias de estas modalidades a la vez. A la reversión puede dársele el carácter de contraprestación.
5.1.2.- Dº de superficie sobre una nueva construcción o plantación. Si se trata de un Dº de superficie sobre una nueva construcción o plantación, el superficiario tiene el Dº, pero también el deber, de llevarla a cabo. La ley admite los ss pactos: a “La fijación del plazo para hacer la construcción o plantación”. No se puede excluir su existencia, ya que es un requisito que debe constar en el título constitutivo. b Que el incumplimiento de la O de hacer la construcción o plantación en el plazo establecido tenga “eficacia extintiva” y, si procede, “resolutoria”. A sensu contrario , a falta de pacto, el incumplimiento de la O de edificar en el plazo establecido dará lugar a la resolución del Dº del superficiario. c (^) Atribución al superficiario de la facultad de establecer un régimen de PH, en caso de construcción de un edificio al que se le pueda aplicar este régimen.
5.2.- Facultades del propietario del suelo. El constituyente, en tanto que propietario del suelo, aunque no tenga su disfrute, si que hará suyas las accesiones, tesoros y hallazgos que en él se encuentren. Se admite, en caso de nueva construcción, el pacto que atribuya al propietario de la finca un Dº de uso sobre viviendas o locales integrados en la nueva construcción.
6.- L’extinció del Dº de superficie. 6.1.- Causes dextinció. El art. 564-6.1 se remite a las causas generales de extinción de los DR, que son, además de las establecidas en el título de constitución, la pérdida del bien, la consolidación o la renuncia del titular. a La pérdida de la construcción o plantación sólo es causa de extinción del Dº de superficie si es preexistente; si la han hecho los titulares del Dº de superficie, el Dº no se extingue y los titulares lo pueden reconstruir o hacer. b La adquisición por una misma persona de la titularidad el suelo y del Dº de superficie producirá su extinción por consolidación. c La renuncia del titular del Dº provocará que el dueño del terreno quede liberado del
gravamen en que consistía el Dº de superficie y, en consecuencia que haga suya la construcción por accesión. d El vencimiento del plazo de duración extingue el Dº de superficie. e Se extingue por el transcurso del plazo fijado para hacerlas si se hubiese acordado el carácter resolutorio o extintivo del incumplimiento de la O de hacerlas dentro del plazo. Si así se ha pactado, el impago de la pensión, el mal uso de la construcción o plantación, o dar a éstas un destino diferente del pactado que ponga en peligro su existencia, puede ocasionar la resolución del Dº; por tanto, para que opere tal resolución es preciso el pacto entre las partes, sin que tenga lugar ex lege. Una vez extinguido el Dº de superficie, deberá liquidarse la situación posesoria y, la ley remite una vez más al pacto.
6.2.- Conseqüèncices. La reversió al propietari. La extinción del Dº de superficie comporta, salvo pacto en contrario, la reversión de la construcción o plantación a las personas que en el momento de la extinción sean titulares de la propiedad de la finca gravada, sin que éstas deban satisfacer ninguna indemnización a los superficiarios. Se permite que el pacto excluya la reversión. La reversión no es un título adquisitivo, sino que la adquisición del propietario se produce por accesión. El pacto puede excepcionar el régimen legal, de tal manera que podrá pactarse: a Que a la extinción del Dº de superficie la accesión no se produzca a favor del propietario del suelo, sino a favor del superficiario. b Que la reversión no sea gratuita, sino que el propietario deba abonar alguna contraprestación. c Que la finca deba devolverse en el mismo estado que tenía al constituirse el Dº, esto es, sin la construcción o plantación, que deberá ser demolida o arrancada por el superficiario. d Que se constituya una comunidad ordinaria en que ambos serían propietarios del suelo y de la construcción o plantación. No debe admitirse el pacto que establezca la inexistencia de accesión y el mantenimiento de la propiedad separada; para ello debería de constituirse un nuevo Dº de superficie.
Lliçó 16.- El Dº d’úsdefruit.
1.- El Dº d’úsdefruit i la nua propietat. Conforme al art. 541-1 , el propietario tiene Dº de “usar de forma plena los bienes
mueble, o veinte en los inmuebles. h Por NJ, que podrá ser a título oneroso o gratuito, mortis causa o inter vivos. No se exige que el negocio constitutivo conste en escritura pública, ni por escrito, ni tampoco su inscripción en el registro correspondiente. i Con carácter excepcional, de manera forzosa por la Administración.
2.2.- La pluralitat d’usufructuaris. Para poder constituir, por un NJ, el Dº de usufructo, nudo propietario y usufructuario precisan la capacidad suficiente para concluir el negocio de que se trate; el propietario ha de tener, además, poder de disposición sobre el bien objeto del usufructo. Puede constituirse a favor de una o varias personas, simultanea o sucesivamente. Si se ha constituido a favor de una persona física, es vitalicio, salvo que otra cosa se establezca en el título constitutivo. c Si se ha constituido a favor de varias personas de manera sucesiva, está sujeto al límite de llamamientos que se establece para las sustituciones fideicomisarias. d Si se constituye a favor de varias personas que concurrirán de manera simultánea, se plantea el problema del destino de la cuota que queda vacante por la muerte o renunciad e alguno de ellos. El destino de la cuota usufructuaria vacante, para que tenga lugar el acrecimiento, exige los ss requisitos: Que se trate de un usufructo vitalicio. d Que se haya constituido a favor de personas unidas por una “conexión personal”: cónyuges, miembros de unión estable de pareja, hijos o hermanos del constituyente. e Que los cousufructuarios hayan sido llamados de manera simultánea y conjunta. f Que la vacante se produzca por muerte del usufructuario. g Que en el título de constitución no se haya establecido otra cosa. De no darse los requisitos la falta de un usufructuario aprovechará al nudo propietario.
3.- El contingut de l’úsdefruit. El art. 561-2.1 define el usufructo como “el DR de usar y gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia, salvo que las leyes o el título constitutivo establezcan otra cosa”.
3.1.- L’estatut de l’usufructuari com a perceptor de la utilitat de la cosa. Atribuye a su titular la facultad de “usar y gozar de bienes ajenos”. Se habla de uso y goce, cabe entender que ambas expresiones son equivalentes, y hacen referencia a la
facultad del usufructuario de percibir, directa o indirectamente, todas las utilidades que pueda producir el usufructo. Incluye la utilización directa de la cosa por el usufructuario.
3.1.1.- El principi “salva rerum substantia”. Entre las facultades del usufructuario no se encuentra la de alterar la cosa; se establece la O de “salvar la forma y sustancia de la cosa”. La regla general, es que el usufructuario, a la finalización del usufructo, debería restituir no el mismo valor, sino la misma cosa, con las características que tenía al constituirse el usufructo, en la medida de lo posible.
3.1.2.- L’úsdefruit de coses deteriorables. El uso de la cosa provoca muchas veces su deterioro, con lo que hay casos en que tal uso no permite la devolución de la cosa en el mismo estado que tenía al constituirse el usufructo, pero no es incompatible con lo anterior. En caso de que el usufructo recaiga sobre un bien de esa naturaleza, el art. 561- dispone que “los usufructuarios pueden servirse de los mismos según su destino y deben restituirlos, al extinguirse el usufructo, en el estado en que se encuentren, indemnizando a los propietarios por el deterioro que has sufrido por dolo o culpa”.
3.1.3.- L’úsdefruit de coses consumibles. La ley admite la vulneración del principio salva rerum substantia y, en consecuencia, el carácter no absoluto de tal regla, cuando prevé que las leyes o el título de constitución puedan prever otra cosa. La propia ley en el denominado “cuasiusufructo” (el usufructo que recae sobre cosas consumibles, admite la sustitución de la cosa usufructuada por otra de igual cantidad y calidad, o por su valor en el momento de la extinción del Dº). Si el usufructuario usa, y por tanto, consume la cosa, ésta, que era propiedad del nudo propietario, queda destruida, y el usufructuario se constituye en la O de devolver un equivalente. Si no usa la cosa consumible, podrá cumplir entregando la misma cosa en el estado en que la recibió.
3.2.- La disposició del Dº d’úsdefruit. El usufructuario tiene la facultad de disponer de su Dº de usufructo por cualquier título. La regla general de disponibilidad se aplica a todo usufructo, cualquiera que hubiera sido su título constitutivo. La disposición del Dº de usufructo puede hacerse por actos entre vivos, a título
i Los tributos y tasas “de devengo anual”, como el IBI. Si el usufructuario no paga los gastos enumerados, una vez que el propietario se lo haya requerido, surgen dos consecuencias. La primera, su responsabilidad ante el propietario por los daños que tal conducta haya ocasionado al bien; la segunda, que el propietario podrá satisfacer aquellos gastos, tributos o tasas, a cargo del usufructuario. El usufructuario tiene Dº a exigir el abono de los gastos “razonables” para producir los frutos pendientes al comienzo del usufructo, y percibir la parte proporcional de los frutos pendientes al cesar el usufructo. La O esencial del nudo propietario es hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias que no deriven de un incumplimiento del usufructuario, así como abonar el importe de las contribuciones especiales “que impliquen una mejora permanente de los bienes usufructuados”. 5.- Els règims especials de l’úsdefruit. 5.1.- Per raó de les facultats de l’usufructuari: l’úsdefruit amb facultat de disposició. Si al usufructuario se le atribuyese también la facultad de disposición, la propiedad quedaría prácticamente sin otro contenido que el procesal de la acción reivindicatoria. Por ello la regla general es que la facultad de disposición sigue en manos del propietario. La excepción la constituye el denominado “usufructo de disposición”, regulado en los arts. 561-21 a 561-24 , el primero de los cuales empieza diciendo que “los usufructuarios pueden disponer de los bienes usufructuados si así lo establece el título de constitución”. Puede otorgarse la facultad de disponer al usufructuario sin que sea necesario que se encuentre en una situación de necesidad, ni que concurran ciertas circunstancias. En este caso, tal facultad dispositiva puede, o no, sujetarse al consentimiento de ciertas personas: La facultad dispositiva puede concederse de manera libre al usufructuario; éste podrá disponer cuando lo desee sin ningún condicionamiento, esto es, tanto si se encuentra en una situación de necesidad como si no, y sin que precise el consentimiento de nadie. Equivale prácticamente a vaciar el contenido del Dº de propiedad, en tanto que el usufructuario adquiere la propiedad de la contraprestación obtenida; el usufructuario se transforma en propietario. e También puede concederse la facultad de disposición al usufructuario, sin que éste deba acreditar para ello ninguna situación de necesidad o semejante, pero con el consentimiento de ciertas personas. La decisión queda a su exclusivo arbitrio al no estar contemplado en el título de constitución, por tanto, no puede ser objeto de impugnación. Si el consentimiento lo debe dar el nudo propietario, se produce la situación de que la prestación de tal consentimiento equivale prácticamente a la renuncia de la nuda
propiedad, por lo que es verosímil la resistencia de aquéllos a prestar el consentimiento. Si lo debe prestar un tercero, y éstos son varios, basta el acuerdo de la mayoría, salvo que el título de constitución establezca otra cosa. La facultad dispositiva del usufructuario puede condicionarse a la existencia de una situación de necesidad, que debe establecerse en el título de constitución. La apreciación de la existencia o no de la situación de necesidad puede quedar en manos del propio usufructuario, del nudo propietario o de terceras personas. Si nada se ha establecido al respecto, quedará en manos del usufructuario. Cuando tenga que decidir el usufructuario, la ley exige dos requisitos para poder llevar a cabo la disposición: Que la disposición se haga para cubrir “necesidades personales o familiares o, si procede, del otro miembro de la pareja estable, salvo que el título de constitución establezca otra cosa”. 1 El segundo requisito es que, antes de disponer de los bienes usufructuados, el usufructuario haya dispuesto que los bienes propios no necesarios para alimentos o para el ejercicio de su profesión u oficio. Si el usufructuario incumpliera estos requisitos responderá frente a los nudos propietarios de los perjuicios causados. El constituyente puede someter la apreciación de necesidad al juicio del nudo propietario o de terceros, cuya decisión no será arbitraria, deberán discernir sobre si realmente existe tal situación de necesidad. Ante su negativa, el usufructuario podrá solicitar la autorización judicial. Si con el usufructo de disposición se quiere mejorar la situación del usufructuario, la facultad de disposición deberá ser a título oneroso. Para permitir que el usufructuario pueda también mejorar la situación de ciertas personas, se concede la facultad dispositiva a título gratuito únicamente por los negocios inter vivos. Si la disposición se ha hecho a título oneroso, el régimen de la contraprestación es distinto en función de si la facultad dispositiva se ha concedido o no para el caso de necesidad: a si era para el caso de necesidad, “la parte de la contraprestación que no ha tenido que aplicarse a satisfacerla se subroga en el usufructo”. b Si no se exigía tal situación de necesidad, la contraprestación obtenida “es de libre disposición de los usufructuarios”, se entiende que adquiere la propiedad de la contraprestación y, en consecuencia el propietario pierde todo Dº sobre el bien usufructuado y sobre lo que se recibe a cambio de éste.
Las participaciones en fondos de inversión son partes alícuotas de un patrimonio que no se incorporan a títulos, aunque son transmisibles. En el CCCat viene regulado en los arts. 561-34 a 561-37 , el primero de ellos establece la regla general de que los “usufructuarios, en el usufructo de participaciones en fondos de inversión, tienen Dº a las plusvalías eventuales desde que se constituye el Dº hasta que se extingue”. Una vez establecido esto por disposición legal, la cuestión es cómo hacer efectivo tal Dº: a El usufructuario no tendrá Dº a todas las plusvalías que el fondo de inversión genere, sino sólo a las que se produzcan desde que el usufructo se constituye hasta que se extinga. b El pago de la plusvalía sólo podrá solicitarse cuando se produzca el reembolso, dentro de un plazo de prescripción de diez años a contar desde tal reembolso. Por tanto, la efectividad del Dº del usufructuario depende de la voluntad del nudo propietario. c Los usufructuarios que lo son por disposición testamentaria si el testador no dispone otra cosa, y los que lo son por sucesión intestada, tienen la opción, que pueden ejercer dentro de los 6 meses ss a la aceptación de la herencia, de esperar al reembolso para percibir la plusvalía, o bien “exigir a los nudos propietarios que les garanticen un rendimiento equivalente al de un usufructo de dinero por un capital igual al del valor del fondo en el momento de ejercer la opción”. Si se opta por la Gª, y el fondo produce más rendimientos que la cantidad garantizada, debe entenderse que el usufructuario no percibirá más que ésta última cantidad, al suponer aquélla opción una renuncia tácita a las plusvalías. d Si el nudo propietario exige el reembolso de las acciones antes de la extinción del usufructo, el capital obtenido se reinvertirá de acuerdo con lo establecido por el título de constitución o según el acuerdo de las personas interesadas; en defecto de título y acuerdo, se aplican las reglas del usufructo de dinero. El nudo propietario puede tener únicamente una cuota sobre un bien, y constituir un usufructo sobre esa cuota. Al usufructuario le corresponde el uso y disfrute de la cosa, y la administración de la comunidad, junto a los demás comuneros, sin que para ello deba intervenir el nudo propietario. La faculta de realizar la división de la cosa corresponde al nudo propietario, sin necesidad de consentimiento del usufructuario; éste sólo tiene Dº a que se le notifique dicha división, y a impugnarla si entiende que lesiona sus intereses. Realizada la división, el usufructo se concreta sobre la parte adjudicada al antiguo titular de la cuota. Corresponde al nudo propietario la facultad de pedir la división de la cosa común, en tanto acto dispositivo.
6.- L’extinció de l’úsdefruit. 6.1.- Les seves causes. Se extingue por las causas generales de extinción de los DR y, además por las ss causas: a Por muerte del usufructuario, al ser generalmente un Dº de carácter vitalicio. Si se constituyó a término, fallecido el usufructuario antes de la llegada del término, el usufructo pasará a sus sucesores. b Si se ha constituido a favor de una PJ, extinguida ésta, aun antes del vencimiento del plazo de duración del usufructo, se extingue, siempre que no la suceda otra, y sin perjuicio de la legislación concursal aplicable, c La consolidación, si el objeto del usufructo es un bien mueble, se produce la extinción por consolidación, excepto si los usufructuarios tienen interés en la continuidad de su Dº. si recae sobre un bien inmueble, no se extingue sino que continúan existiendo dos objetos de Dº distintos, de los que podrá disponerse separadamente; para extinguir el usufructo sería precisa la renuncia de su titular. d Por la pérdida total de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real que podrá proceder, en su caso, si los bienes se hallaban asegurados. Si la pérdida es parcial, el usufructo continúa en la parte remanente. e Por la expropiación forzosa de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede. f Por la “nulidad o resolución del Dº de los transmitentes o de los constituyentes del usufructo sin perjuicio de terceras personas”. g Por la “extinción de las O dineraria en cuya Gª o aseguramiento se ha constituido el usufructo”. h Si se ha constituido en consideración expresa al matrimonio o a la unión estable de pareja de los favorecidos, en caso de divorcio, nulidad o separación judicial o de hecho de los cónyuges o extinción de la relación de pareja, se extingue totalmente, salvo que se demuestre que es otra la voluntad del constituyente.
6.2.- L’O de restituir. Una vez extinguido el Dº de usufructo, los bienes usufructuados deben restituirse al nudo propietario, quien de esta manera recuperará todas sus facultades dominicales sobre la cosa. Sin perjuicio del Dº de retención que corresponde al usufructuario o herederos por la realización de reparaciones extraordinarias no abonadas por el
o gratuito, por vía de cesión, reserva o división: rige el principio de libertad de forma y puede constituir el Dº no sólo el propietario, sino también los titulares de Dº que impliquen el disfrute de la cosa. También se podrán constituir por usucapión, por ley o disposición judicial. Mientras el Dº de uso puede constituirse tanto a favor de PF como de PJ, el Dº de habitación sólo puede constituirse a favor de PF. Pueden constituirse a favor de uno o varios titulares, de manera simultánea o sucesiva, siempre que éstos vivan en el momento de la constitución. Los beneficiarios pueden existir con posterioridad. En caso de constitución simultánea a favor de varias personas, se extinguirá el Dº a la muerte del último titular, el fallecimiento de los anteriores titulares podrá aprovechar al resto si se dan las dos ss condiciones: a) que el Dº no se haya restringido a las necesidades de su titular; y b) que la institución se haya hecho de manera conjunta a favor de las personas con los vínculos personales establecidos en el art. 561-14.1. Si la constitución es sucesiva, por la muerte de un titular el Dº pasará al ss, hasta el fallecimiento del último titular. El art. 562-2 presume que si los Dº se han constituido a favor de PF, tiene carácter vitalicio, con lo que implícitamente está admitiendo que se pueda constituir a plazo. Si fallece el usuario o habitacionista antes de cumplirse el plazo, el Dº es transmisible mortis causa , siempre que no se hubiese constituido en función de las necesidades del titular. Los Dº de uso y habitación se extinguen por las causas generales de extinción de los DR, por las causas de extinción del usufructo, la pérdida de la cosa, y además, por una serie de causas específicas: Por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien. j Por la ejecución de una hipoteca sobre el bien, si los titulares de los Dº consintieron su constitución. k Cuando el uso o la habitación se constituyan en atención a las necesidades del usuario o habitacionista, y se fijó un plazo de duración del Dº, la desaparición de la situación de necesidad no extingue el Dº, pero lo deja sin contenido hasta llegar al plazo, o tiene lugar alguna otra causa de extinción, o vuelve a surgir la situación de necesidad; si no se fijó plazo, la regla general será la extinción del Dº.
2.- El Dº d’ús. 2.1.- Facultades del usuario. Los usuarios pueden poseer, utilizar y percibir los frutos de un bien ajeno en la forma establecida por el TC o, en su defecto, de modo suficiente para atender sus necesidades y las de quienes convivan con él.
El concepto de “necesidades” no está limitado a las de la mera subsistencia, sino a los alimentos en sentido amplio a que se refiere el CF: mantenimiento, vestido, formación, asistencia médica, e incluso habitación. La satisfacción de las “necesidades” del usuario no es siempre en “especie”, sino que puede consistir en la atribución de unos rendimientos que permitan hacer frente a las mismas. El beneficiario del Dº no es sólo su titular, también las personas que con él convivan. El TC podrá establecer la medida en que el usuario hará suyos los frutos de la cosa ajena, sin que éstos deban limitarse a las necesidades del usuario, pudiendo ser tanto superiores como inferiores a tales necesidades.
2.2.- Modalidades de uso en función del objeto sobre el que recae. 2.2.1.- Dº de uso de una vivienda. Si el Dº de uso recae sobre una vivienda, se extiende a la totalidad de ésta y comprende el uso de las dependencias y los Dº anexos. Se caracteriza por las ss notas: El aprovechamiento se hace en especie, es decir, el propio bien permite satisfacer directamente el Dº del titular. e La utilización de la vivienda no se limita a los espacios necesarios para satisfacer las estrictas necesidades de alojamiento, sino que comprende todas las dependencias y los Dº anexos. f Para que el usuario pueda alquilar o ceder a otro por, cualquier título, las dependencias que no necesite, será preciso el consentimiento del propietario.
2.2.2.- Dº de uso sobre una finca que produce frutos. Da Dº a percibir los frutos que sean necesarios para atender las necesidades de los titulares del Dº y de las personas que conviven con ellos. Las necesidades se satisfacen no en especie, sino de manera indirecta, mediante los frutos.
2.2.3.- Dº de uso constituido sobre ganado. El usuario podrá percibir las crías y demás productos necesarios para atender sus necesidades y las de quienes con él conviven.
2.2.4.- Dº de uso sobre bosques o sobre plantas. Le concede al usuario el Dº de talar los árboles y cortar las matas “que sea preciso”, sin tener que sujetarse ni a la “explotación racional y al plan técnico”, ni a la costumbre de la comarca.
El art. 568-1.a) define la opción como aquel Dº que “faculta a su titular a adquirir un bien en las condiciones establecidas por el NJ que la constituye”. Se pueden apuntar las ss notas caracterizadoras del DO: Otorga a su titular la facultad de adquisición de un bien. Si el optante cumple con los requisitos estipulados, el concedente no podrá oponerse legítimamente a su adquisición. La facultad de adquisición es ejercitable a partir del nacimiento del Dº y, no está condicionada por la intención de transmitir del concedente. h.a La facultad de adquisición deberá ejercitarse en las condiciones establecidas en el NJ que la constituye.
2.2.- Naturalesa. Las consecuencias de configurar un DO con naturaleza personal o real son muy importantes: La facultad de opción de naturaleza personal constituye un pacto que posibilita al optante convertir el contrato originario (precontrato) en un contrato definitivo en el que ya son exigibles las prestaciones. Si la opción es de naturaleza real una vez el NJ constitutivo crea el DO, éste adquiere autonomía y relega al negocio originario creador. l La de naturaleza personal requiere el consentimiento del concedente para su cesión a un tercero, dado que implica la cesión de la posición de parte en un contrato, la opción real es, por naturaleza, enajenable y gravable (sin consentimiento del optante). m La opción personal no es oponible a terceros (regla general); excepto que se halle inscrita en el RP y cuando el tercero sea de MF. Si es real, tratándose de opciones que recaen sobre bienes inmuebles, la inscripción en el RP es O. n Si la opción es real, el optante podrá ejercitar directamente frente a terceros (siempre que sea oponible). Si es personal, no se podrá ejercitar directamente frente a terceros, sino que el optante deberá requerir al concedente para poder cumplir la O contraída con el optante. o El ejercicio de un DR de opción produce la adquisición de la propiedad de la cosa, mientras que si es personal, tan sólo determina la exigibilidad de la O de la entrega de la cosa. p De la naturaleza del DO personal se deriva una serie de reglas propias de los contratos onerosos traslativos de dominio, que son de más dudosa aplicación si la opción es real. Junto a la opción personal y real, existe la opción personal inscrita. Es una opción personal, cuya especialidad consiste en la posibilidad de acceso al RP, lo que no tendrá otra consecuencia que su oponibilidad a terceros.
3.3.- Constitució. 3.3.1.- La capacidad de las partes. El concedente deberá tener la capacidad requerida para celebrar el negocio adquisitivo a que el ejercicio de opción puede dar lugar, en el momento de constituirse la opción, y no al de ejercicio del D, dado que en ese momento la posición del concedente es meramente pasiva. Si es de naturaleza real es preciso que tenga poder de disposición sobre la cosa en el momento de constituir el Dº. Si es de carácter personal, es posible que el concedente constituya la opción sobre un bien que no le pertenezca todavía. En cuanto al optante, para constituir la opción no precisa la capacidad necesaria para realizar el acto dispositivo a que el ejercicio del Dº puede conducir, simplemente se requiere la capacidad necesaria para llevar a cabo el negocio que crea el DA.
3.3.2.- El objeto. El único requisito es que los bienes sean identificables. Puede tener una existencia física o jurídica.
3.3.3.- Requisitos formales. El DR de opción se constituye en escritura pública y, si recae sobre inmuebles, debe inscribirse en el RP. Por tanto, el otorgamiento de escritura pública tiene carácter constitutivo. Se podrá constituir por cualquier título, tanto por actos entre vivos, como por actos mortis causa , siempre que el TC conste en escritura pública, y contenga una serie de menciones: El plazo de duración del D, no puede ser superior a 10 años. Si no se fija, la ley establece plazo supletorio de 4 años. g La contraprestación que se haya estipulado para adquirir el bien, o los criterios para fijarla. h La prima que, en su caso, se haya pactado para constituir el Dº y la forma en que deba satisfacerse. i El domicilio del concedente de la opción, “a los efectos de las notificaciones preceptivas”. j Si se ha pactado la posibilidad de “ejercicio unilateral” de la opción, debe hacerse constar en la escritura la existencia de tal pacto, así como la forma de acreditar el pago del precio o de la contraprestación. Los DA, al igual que los otros DR, pueden constituirse mediante “cesión”, “reserva” o
