¡Descarga DRETS REALS y más Apuntes en PDF de Derecho solo en Docsity!
Lliçó 1. El dret real.
- Idees al voltant de la seva naturalesa. La distinció entre els dret reals i els drets de crèdit. Característiques essencials del dret real.
- Les diverses classes de drets reals.
- Tipicitat i atipicitat dels drets reals.
- El Registre de la Propietat i l’organització de la publicitat immobiliària dels drets reals en el Dret espanyol.
El dret real. Idees al voltant de la seva naturalesa. Els drets reals pertanyen a la categoria del Dret patrimonial el qual està configurat per aquelles relacions jurídico-patrimonials, relacions de contingut econòmic o de valoració pecuniària que reporten una utilitat al seu titular.
En aquesta categoria del Dret Patrimonial trobem, d’una banda, el dret d’obligacions, que estudia els drets de crèdit i les obligacions. El dret d’obligacions estudia l’intercanvi, la part dinàmica del Dret Patrimonial. D’altra banda, trobem el dret de coses, el dret que estudia els drets reals, la vessant estàtica del dret patrimonial i que es refereix a l’origen i el destí de les coses. El dret d’obligacions i el dret de coses estan íntimament relacionats ja que ambdós són drets subjectius patrimonials que consisteixen en l’atorgament d’un dret al seu titular.
En particular, el dret real és un dret subjectiu de caràcter patrimonial que concedeix a un subjecte una titularitat sobre un determinat bé. També es defineix com el poder directe i immediat que s’atribueix a una persona sobre una cosa. És un poder absolut que es concedeix al titular de la cosa sobre ella, a diferència del dret de crèdit que permet exigir una determinada prestació d'una altra persona.
Aquest poder jurídic, aquest dret subjectiu, atorga la possibilitat d’actuar sobre la cosa i aprofitar-ne les utilitats que aquesta cosa és susceptible d’oferir, bé sigui totes elles (cas del dret de propietat – art. 541-1 CCCat) o bé, només alguna de les seves utilitats (és el que succeeix amb els drets reals limitats: per exemple, la titularitat de l'ús [art. 561-2.1.; 562-6; 566-1.1 CCCat]; el gaudi [art. 561-2.1 CCCat]; en un aprofitament [art. 563-1; 554-3.1 CCCat;]; en la funció de garantia d'un dret de crèdit [569-2 CCCat) o en la facultat d'adquirir-la amb preferència a d'altres [568-1 CCCat]).
A més el titular del poder en què consisteix el dret real no requereix la intervenció d’altres persones ja que el titular del dret real satisfà el seu interès directament sobre la cosa. Es parla, doncs, d'immediativitat. Hi ha l’excepció, però, dels drets reals in faciendo. Són aquells que impliquen un comportament determinat en un subjecte en concret. Així, el propietari gravat amb un dret real, com podria ser un cens, art. 565-1 i ss. del CCCat.; 1.607 CCesp. Un altre exemple, podria ser, una servitud de pas, on el titular del predi servent ha de realitzar una conducta específica encara que sigui negativa, com és el deixar passar pel pas que s’ha constituït com a tal servitud.
El dret real és caracteritza, doncs, per la inherència a una cosa, fet que produeix com a conseqüència que la desaparició de la cosa comporti l'extinció del dret real, excepte que el dret subsisteixi sobre una altra cosa en virtut de la subrogació (art. 532-2 CCCat) o per conversió de l'objecte (art.567-6.2 CCCat: el dret de vol no s'extingeix per la destrucció de l'edifici sinó que subsisteix sobre el solar). Si la cosa subsisteix parcialment, igualment ho farà el dret real (art. 568-11.2 CCCaat). Si la cosa es divideix, de la mateixa manera es divideix el dret real (art. 565-6 CCCat; art. 566- Cccat).
D’altra banda, no requereix necessàriament la possessió de la cosa sobre la que el dret recau (per exemple, en el dret real d'hipoteca).
La distinció entre els dret reals i els dret de crèdit. Tot i que els drets reals i els drets de crèdit són drets subjectius es diferencien quant a l’objecte sobre el qual recauen, quant a la seva adquisició, la seva forma i respecte de la seva prescripció.
A) Objecte:
- L’objecte del dret de crèdit és una conducta o comportament d’una persona. El Dret de crèdit legitima a una persona per exigir una prestació d’un altra subjecte.
- El Dret real té per objecte les coses (els béns) directament i amb eficàcia general. El dret real és un dret sobre la cosa, és un IUS IN REM.
b) Adquisició
- Els drets de crèdit , les obligacions, neixen de la llei, dels contractes i quasi-contractes, i dels actes i omissions il·lícites o en què intervingui qualsevol gènere de culpa o negligència, d’acord amb el que disposa l’article 1089 del Codi civil.
d) Prescripció La prescripció pot ser de dues classes: adquisitiva (per usucapió) o extintiva. Doncs aquí també trobem una altra distinció entre els drets reals i els drets de crèdit ja que, d’una banda, la prescripció adquisitiva només la tenen els drets reals (art. 1930 i ss Cc) i la prescripció extintiva segueix un règim diferent segons si els drets són reals o de crèdit. Per tant,
- Drets de crèdit: per a ells no hi ha la possibilitat d’adquirir-los per prescripció adquisitiva. Pel que fa a la prescripció extintiva, i segons l’article 121-20 CCCat, les pretensions de qualsevol classes prescriuen al cap de 10 anys, llevat que algú hagi adquirit abans el dret per usucapió o que el Codi civil de Catalunya o les lleis especials disposin una altra cosa (121-21 i 121-22 CCCat). Per la seva banda, l’article 1964 in fine del Cc senyala que les accions personals que no tinguin senyalat un termini especial de prescripció prescriuen als 15 anys.
- Drets reals: a. Prescripció adquisitiva: Segons l’article 531-27 CCCat, els terminis de possessió per a usucapir són: béns mobles, 3 anys; béns immobles, 20 anys. Per la seva banda, segons l’article 1930 del Cc, el domini i altres drets reals s’adquireixen per prescripció, de la manera i amb les condicions determinades per la llei. Béns mobles: 3 anys amb bona fe i 6 anys sense cap condició (1955 CCesp). Béns immobles: amb bona fe i just títol, 10 anys entre presents i 20 anys entre absents (qui resideix a l’estranger o a ultramar) art. 1957 CCesp; sense bona fe ni just títol i sense distingir presents i absents, 30 anys.
Característiques essencials del dret real. Diverses teories al voltant de la seva naturalesa jurídica. El dret real es defineix com un poder jurídic patrimonial directe i immediat que recau sobre una cosa amb eficàcia general i davant a tercers. Dos són els caràcters essencials del dret real:
- és un dret immediat
- és un dret absolut
- Dret immediat El dret real produeix una relació directe entre la persona i la cosa. No es necessita a una altra persona per exercir el dret. La doctrina ha assenyalat algunes objeccions amb aquesta consideració:
a. una primera objecció és la que s’ha fonamentat sobre el fet que les relacions jurídiques només poden ser entre persones. El Dret actua quan es crea un conflicte entre una persona amb una altra o altres. El dret real és una facultat d’explotació d’un bé. b. Una altra crítica que s’ha formulat amb aquesta concepció clàssica del dret real és que hi ha determinats drets reals on la relació directa entre la persona i la cosa no està tant clara com, per exemple, al dret real d’hipoteca. c. També s’ha assenyalat que hi ha alguns drets de crèdit que poden tenir transcendència o eficàcia real, com seria el cas de l’arrendament. En principi, segons l’article 1571 del CC l’arrendament no és oposable a tercer però, en canvi, sí que ho serà si s’inscriu al Registre de la Propietat (art. 2, 5è Llei Hipotecària). Vegeu també art. 13 i 14 LAU (després de la reforma de la llei 4/2013.) Així doncs, en principi, l’arrendament, quant que dret personal no pot ser oposable davant tercers. Això no obstant, pot tenir eficàcia real perquè d’acord amb l’article 2, apartat 5è de la Llei Hipotecària que permet la inscripció al Registre de la Propietat.
- Dret absolut Davant les crítiques al caràcter immediat del dret real, alguns autors s’han adscrit al caràcter de l’absolutivitat del dret real: el dret real té eficàcia general davant de tothom. Té eficàcia erga omnes. El titular té la possibilitat de fer valer el seu dret real enfront qualsevol persona que es troba en una determinada relació amb la cosa. Els tercers han de respectar la titularitat del subjecte que està legitimat. Mentre que en els drets de crèdit, l’eficàcia del dret només es produeix respecte del subjecte passiu, que és el deutor, de tal manera que el compliment del dret de crèdit només es pot exigir a qui s'ha obligat; en els drets reals, en canvi, el dret té eficàcia davant de tothom.
D’aquí ve la distinció de la qualificació dels drets de crèdit i dels drets reals: ABSOLUTIVITAT DEL DRET REAL i RELATIVITAT DEL DRET DE CRÈDIT. El dret real té eficàcia general davant tercers, és l’eficàcia erga omnes ; mentre que el dret de crèdit es produeix per la relació entre persones concretes i determinades i que, a més, pot ser lesionat per tercers que tinguin coneixement de l’existència d’un dret de crèdit (així per exemple, article 1291, 4 del CCesp preveu la possibilitat que els creditors rescindeixin els contractes que s’han realitzat de mala fe en frau de creditors).
Aquest caràcter absolut també ha estat objecte de crítiques perquè sembla que està pensat per a uns drets reals determinats, com seria la propietat, però no sembla que sigui d’aplicació per als drets reals de garantia, com la hipoteca, ja que en aquests, aquesta oposabilitat davant a tercer no s’evidencia. El que succeeix és que els drets reals
pagament d’una pensió, entesa doncs com una obligació de caràcter positiu. El pagament de la pensió obeeix a la recepció d’un capital o l’adquisició del domini més o menys ple d’un immoble que s’ha de realitzar pel deutor de la pensió. Les càrregues reals produeixen acció real sobre la finca gravada en cas d’incompliment del deure de pagament de la pensió (art. 1623 CCesp). Aquesta acció real significa que el censualista pot reclamar el pagament del canon o pensió del propietari de la finca, sigui qui sigui i la càrrega del pagament es transmet amb el domini. En canvi, a les obligacions propter rem en general, el deutor de l’obligació està sotmès a la responsabilitat genèrica de l’article 1911 del Cc, és a dir, amb el seu patrimoni propi. Una de les diferències entre les obligacions propter rem i les càrregues reals és que en les primeres, l’obligat és el subjecte actiu, mentre que en les segones, ho està el subjecte passiu.
Les diverses classe de drets reals En la classificació dels drets reals, trobem una primera distinció entre: A. Situació de fet: la possessió. B. Dret real definitiu: Distingint alhora:
- Dret real ple o total: és la propietat o domini. És el màxim contingut de poder que es pot atorgar a una persona sobre una cosa. A) La propietat: Tít. IV del Llibre 5è CCCat (art. 531-1 i seg.): dret real ple (art. 541-1 CCCat.).
- Drets reals fraccionats, parcials o limitats: IURE IN RE ALIENA. Són drets reals limitatius del domini que suposen un desmembrament del dret de propietat. Per la seva funció econòmica, es distingeixen els drets de gaudi, els de garantia i els d’adquisició preferent. a. de gaudi: destinats a l’explotació total o parcial de la cosa. - ple o total: el dret d’usdefruit (art. 561-1 i seg CCCat). - parcial: l’ús i l’habitació (art. 562-1 i seg. CCCat.), els drets d’aprofitament parcial (art. 563-1 i seg. CCCat.), el dret de superfície (art. 564-1 i seg. CCCat.), el dret de cens (art. 565-1 i seg. CCCat.), les servituds (art. 566-1 i seg. CCCat.) i el dret de vol (art. 567-1 CCCat.).
b. de garantia o de realització de valor: Són drets de garantia perquè a través d’ells el creditor s’assegura el compliment d’una obligació de tal manera que si el deutor incompleix, el creditor podrà executar, alienar el
bé sobre el qual recau el dret real, la garantia, i amb el valor que n’obtingui satisfer el seu dret. El dret real de garantia atorga al seu titular la facultat d’alienar la cosa gravada mitjançant els tràmits legals oportuns amb la finalitat d’obtenir el seu valor. La naturalesa jurídica dels drets reals de garantia és discutida ja que no hi ha un poder directe i immediat sobre la cosa com es defineix el dret real. Es considera que el que es produeix és una afectació d’un bé al compliment d’una obligació, de la mateixa manera que ho està el patrimoni del deutor per la via de la responsabilitat patrimonial universal de l’article 1911 del CC. Són drets de garantia (art. 569-1 i 2 CCCat): el dret de retenció (art. 569- CCCat), la penyora (art. 569-12 CCCat), la hipoteca (art. 569-27 i ss. CCCat; LHMPSD) i l’anticresi (art. 569-23 CCCat).
c. D’adquisició preferent: són facultats d’adquisició d’una cosa determinada que la Llei atorga a una determinada persona en el cas que es trobi en una situació jurídica concreta. Els drets d’adquisició preferent fan que el propietari de la cosa gravada hagi d’alienar-la a aquell que sigui titular d’aquest dret (art. 568.1 CCCat). Són drets d’adquisició preferent l’opció de compra (art. 568-1.a) CCCat), el tanteig (art. 568-1.b) CCCat) i el retracte (art. 568.1. c) CCCat). L’ opció (568.1. 6 CCCat )és aquell dret en virtut del qual el seu titular té la facultat d’adquirir la cosa objecte del contracte d’opció pagant el preu pactat amb el concedent. Si el contracte d’opció recau sobre béns immobles, es podrà inscriure al Registre de la Propietat quan concorrin els requisits establerts a l’article 14 del Reglament Hipotecari que són: que les parts pactin expressament que s’inscrigui, el preu convingut de la venda i que s’exerciti en un termini que no podrà excedir dels quatre anys. La inscripció de l’opció de compra d’un bé immoble li atorga una eficàcia davant tercers adquirents. El tanteig consisteix en comprar pel tant - la facultat d’adquirir una cosa determinada quan el seu propietari ha decidit vendre-la; (copropietaris art. 552-4 CCC). El retracte és la facultat d’adquirir una cosa quan el propietari l'ha alienat efectivament a un tercer.
Tipicitat i atipicitat dels drets reals. Els drets reals típics són aquells el contingut dels quals es troba regulat en les lleis civils. Els drets reals atípics es definirien com aquells que participen de les
reals i que la creació dels drets reals és una qüestió que afecta a l’ordre públic i fa patir a tercers càrregues el naixement de les quals ells no en va ser partícips, la qual cosa fa que la seva constitució hagi d’estar perfectament delimitada.
