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Tema 8
“Limitaciones al derecho de propiedad” El derecho de servidumbre.
( Cae en el examen)
- El derecho de servidumbre.
Concepto: carga o gravamen que se impone sobre una finca en beneficio de otra finca de propiedad ajena o en beneficio de una o más personas o de una comunidad.
Régimen Jurídico (Artículos 530 y siguientes del código civil)
Este es el régimen jurídico de las servidumbres civiles, porque las servidumbres administrativas no se encuentras reguladas en este código sino en leyes administrativas.
El fundamento o la razón de la existencia de los derechos de servidumbre, es antieconómico y no responde a una necesidad social que una finca no puede ser explotada por no poder acceder a ella.
En todo derecho de servidumbre existen dos partes: titular activo, titular pasivo.
El titular activo es el que tiene a su favor el derecho de servidumbre. El titular pasivo es el que está obligado a soportar la carga del derecho de servidumbre. El titular activo se denomina predio dominante, predio sirviente es la finca que debe soportar la servidumbre.
Para poder llegar a constituir servidumbres la ley requiere ser propietario y tener la capacidad de libre disposición de los bienes.
Teniendo en cuenta dos supuestos:
1.- Si sobre la finca está constituido un derecho de usufructo y se va a establecer un derecho de servidumbre, requiere el consentimiento del usufructuario y que su derecho de usufructo no se vea perjudicado.
2.- Si la propiedad pertenece a varias personas todos los propietarios deben prestar su consentimiento a la constitución de un derecho de servidumbre.
CARACTERÍSTICAS.
Derecho Real.
- Recae sobre una cosa y se ejerce frente a todas las personas.
- Predio sirviente- Predio dominante.
Derecho que recae sobre una cosa ajena.
- No existe la servidumbre sobre cosa propia
- Predios contiguos o, al menos, vecinales. Específicas, determinadas y privadas.
El predio sirviente ha de ser un inmueble por naturaleza.
- Se descartan los inmuebles por destino.
Es una limitación al derecho de propiedad.
- Su existencia no se presume, ha de ser probada.
Es inseparable de la finca a la que pertenece.
-Se transmite con la finca.
Es indivisible.
- Si el predio sirviente se divide la servidumbre no se modifica y, cada uno de ellos, tendrá que tolerarla en su parte; si se divide el predio dominante, cada titular podrá usar por entero la servidumbre.
CLASES ( CAE EN EL EXAMEN SEGURO)
Reales o prediales : aquellas que se establecen en una finca a favor de otra, sea cual sea el propietario de la misma. Como por ejemplo la servidumbre de paso.
Personales: son aquellas que se establecen sobre una finca peros a favor de una persona, de varias personas o de una comunidad, que no sean propietarios de la finca gravada. En este tipo de servidumbres no existe predio dominante. Ejemplos: servidumbres de pastos y leña, derecho al balcón, derecho de coso taurino.
Legales: Aquellas que se establece al amparo de la ley. La ley para constituir una servidumbre tiene 2 mecanismos:
1.- En algunas ocasiones la ley impone la servidumbre, por ejemplo artículo 9 de la ley de propiedad horizontal.
2.- Otras veces la ley no obliga a su imposición sino que establece una serie de requisitos o condiciones que si se cumplen determinan que una persona pueda exigir su constitución.
Voluntarias: Se constituyen por cuanto el código otorga capacidad a los propietarios, para poder constituir servidumbres, siempre y cuando no sean contrarias a la leyes.
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del hombre, solo en las discontinuas se sigue exigiendo para su uso. Es la única que cabe la prescripción adquisitiva.
Constitución
- Por imposición legal.
La ley a veces constituye directamente la servidumbre, la crea o la impone obligatoriamente (ejemplo, artículo 9) y otras veces establece los requisitos y las condiciones para que si se dan estos requisitos se pueda exigir la constitución del derecho de servidumbre.
- Por título.
Entendiendo por título un negoció jurídico oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, en la cual una persona consiente la constitución de una servidumbre. Por título se pueden llegar a constituir cualquier tipo de servidumbre, aunque la ley exige que sea el título hkhhk para constituir las servidumbres discontinuas o continuas no aparentes.
La falta de título se puede suplir, bien por una sentencia firma o por una escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente.
- Por prescripción adquisitiva o usucapión.
Articulo 537 y 538 del código civil:
537: La servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años.
Artículo 538, para adquirir por prescripción la servidumbre a la que se refiere el artículo anterior el tiempo de posesión se contara:
En las positivas: desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente.
En las negativas desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
- Por prescripción legal o signo aparente o constitución tácita.
Son las denominadas servidumbres por destino del padre de familia o del propietario.
Art 541
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas se considerará si se enajenare (venta, cesión...) una como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.
CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE.
Predio dominante.
Derechos.
- Tiene derecho a usar la servidumbre, e incluso puede llegar a exigir la constitución de servidumbres complementaria o accesorias, para que sea efectivo el uso que tiene sobre la servidumbre.
- Puede hacer a su costa las obras necesarias en el predio sirviente para el uso y conservación de la servidumbre, siempre y cuando no la altere ni la haga más gravosa. Las obras se tienen que realizar en el menor tiempo posible, para que sobre el predio sirviente exista el mínimo perjuicio.
Obligaciones.
- Ejercitar su derecho de servidumbre con el menor daño posible para el predio sirviente y sin alteración de la misma.
- Queda obligado al pago de las obras de conservación y reparación teniendo en cuenta que si la servidumbre aprovecha a más de un propietario todos quedan obligados al pago de los gastos, en la proporción que corresponda a cada uno. El que no quiera pagar los gastos puede renunciar a su derecho sobre la servidumbre.
Predio sirviente.
Derechos.
- Puede modificar la forma y el lugar asignado para la servidumbre siempre y cuando respete las siguientes reglas:
- Que la servidumbre le resulte incómoda, o demuestre la servidumbre le impide realizar obrar dentro de su propiedad.
SERVIDUMBRE DE PASO
Concepto: Derecho que se le concede al propietario de una finca que se encuentra enclavada entre otras de propiedad ajena y sin salida a camino público, a fin de tener paso por la finca vecina, previo pago de la correspondiente indemnización.
Régimen jurídico: Artículos 564 y siguientes del código civil.
CLASES.
- Paso permanente.
- Paso para cultivo.
- Paso ocasional.
- Paso para ganado.
Cañada
Cordel
Vereda
Abrevadero.
1 Aquella que se establece sobre un determinado predio con carácter indefinido ( permanente) por que lo requiere el propietario del predio dominante para hacer un uso continuo sobre su propiedad.
2.Es aquella que se establece sobre una propiedad sin ser permanente y limitándose a las necesidades de cultivo y recogida de la cosecha del predio dominante.
- Solamente se pasa porque es necesario pare efectuar las obras de construcción o reparación del predio dominante.
4 Que se rigen por ordenazas locales y si estas no existen por la costumbre del lugar. Existen 4 modalidades.
La cañada tiene 75 metros de anchura y comunica varia provincias.
El cordel tiene de anchura 37.5 y comunica varias provincias que estén limítrofes.
La vereda tiene 20 metros de anchura y comunica varias comarcas dentro de una provincia.
La de abrevadero sirve para el paso de ganado con el fin de obtener agua del abrevadero.
REQUISITOS.
La servidumbre de paso es de carácter discontinuo y tiene los siguientes requisitos:
- Que se trate de una finca enclavada ente otras de propiedad ajena y sin salida a camino público, para la que exista necesidad de establecer un paso.
- Que se abone la indemnización que corresponda. Excepción: Artículo 567 CC.
La indemnización que se debe abonar varia en cuanto a la cuantía según la modalida de servidumbre de paso, si es de carácter permanente la cuantía de la indemnización es el valor del terreno y la indemnización por daños y perjuicios. Si no es permanente hay que abonar…..
Para todos los demás casos, lo que establezcan las ordenanzas …….
El código civil admite una excepción, recogida en el artículo 567.
Si adquirida una finca por venta permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor o del permutante estos están obligados a dar paso sin indemnización salvo pacto en contrario.
Trazado.
Se ha de establecer por el punto menos perjudicial y , dentro de ello, por el recorrido de menor distancia.
Anchura.
Será la que necesite el predio dominante.
EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE PASO.
- Por las causas generales de extinción de todas las servidumbres.
- Cuando la pared está construida sobre el terreno de una de las fincas y no sobre parte de una y parte de otra
- Cuando la pared sufre las cargas de las carreras, pisos y armadura de una de las fincas y no de la contigua
- Cuando la pared este construida de modo que albardilla abierta hacia una de las propiedades
- Cuando la pared está construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que distancia en distancia salgan fuera de la superficie solo por un lado y no por el otro
- Cuando las heredades continuas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas
- Cuando la tierra sacada para abrir la zanja o para su limpieza en un solo lado
Contenido del derecho de servidumbre de medianería
- Derecho de los dueños medianeros: tiene derecho a usar la pared en la proporción que a cada uno corresponda, pudiendo construir con apoyo en esa pared, y haciendo uso de la misma hasta la mitad de su espesor. Para hacer uso de este derecho los demás propietarios del muro medianero tiene que dar su conformidad, pero si no existe acuerdo de cómo hacer la obra se puede solicitar de un perito que establezca las condiciones para hacerla sin que perjudique el derecho de os demás sobre el muro.
- Puede elevar la pared medianera asumiendo el coste de esa elevación el propietario que lo quiera, y si existe algún tipo de daño está obligado a abonar la correspondiente indemnización. Y si para elevar el muro se requiere darle mayor espesor en la base el propietario que lo va a elevar debe dar su derecho de propiedad para que exista una mayor anchura en la base
Obligaciones de los dueños medianeros
- Tiene la obligación de contribuir en la proporción que le corresponda todos los gastos reparación, conservación, mantenimiento del muro medianero. La única manera que tiene de eximirse de este pago es renunciar u derecho sobre la medianera pero no abe renuncia de este derecho cuando su propiedad se apoya sobre ese muro medianero
- El propietario que haya efectuado la elevación del muro es el único obligado a costear los gasto de conservación de ese muro en la parte en la que él lo haya elevado
Extinción de la servidumbre de medianería
- Por las causa generales de extinción de todas las servidumbre
- Renuncia unilateral: se podrá efectuar con las limitaciones que siguen:
- Si en la pared medianera se apoya un edificio del renunciante, este ha de derribar dicho edificio
- Que sean de cuenta del que renuncia todas las preparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo puede ocasionar a la pared medianera
SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Concepto: la servidumbre de luces es el derecho de abrir huecos en ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno
La servidumbre de vista, es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de una finca ajena y de poder impedir toda obra que las dificulte o merme
Limitaciones derivadas del derecho de propiedad, salvo 585 CC
Régimen jurídico artículos 581 y siguientes del CC
La servidumbre de vista siempre conlleva la servidumbre de luces. El CC no establece ni la servidumbre de luces ni la de vistas, lo único que si hace es establecer limitaciones a la hora de construir, que se derivan del derecho de propiedad y que tienen como objetivo proteger el derecho de privacidad de cada uno de los propietarios dentro de su propiedad
Servidumbre de luces
Tiene distinto tratamiento, según estemos en una pared medianera o una pared propia. El muro medianero la regla general es que no se puede abrir un hueco, a no ser que exista previo consentimiento por parte de todos los propietarios, pero si no tengo ese previo consentimiento y abro el hueco puedo constituir un derecho de servidumbre de luces a través de la prescripción adquisitiva, si durante 20 años tengo el hueco abierto y como la servidumbre de luces en pared medianera tiene carácter positivo el primer día del plazo es el día de la apertura del hueco. Una vez que obtengo el derecho de servidumbre de luces nadie puede cerrarme ese hueco y tampoco pueden mermar mi derecho de obtener luz sobre ese hueco
En pared propia solo se permiten los llamados huecos de tolerancia o de ordenancia, siempre y cuando esos huecos reúnan los tres requisitos siguientes:
- Situación: que estén a la altura de las carreras o inmediatos a los techos
- Dimensiones: como máximo de 30 cms en cuadrado
- Condiciones: que tengan reja de hierro remetida en la pared y red de alambre
