Els drets reals, Apuntes de Derecho Civil

¡Descarga Els drets reals y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!

Els drets reals. La

possessió

Josep Ferrer Riba

P07/03030/

Introducció

El dret de coses o dret de béns tracta dels instruments jurídics per mitjà dels quals té lloc l'apropiació i l'aprofitament de la riquesa. Juntament amb el dret d'obligacions i contractes, constitueix una de les parts essencials del dret pa- trimonial.

De manera molt resumida, es pot afirmar que el dret d'obligacions i contractes s'ocupa dels instruments mitjançant els quals té lloc la circulació dels béns (els contractes i les obligacions extracontractuals), mentre que el dret de co- ses s'ocupa dels instruments en virtut dels quals hom gaudeix dels béns i es beneficia de les seves utilitats. El dret d'obligacions pren en consideració els béns prioritàriament com a objecte de tràfic, mentre que el dret de coses els analitza com a objecte d'apropiació i explotació. Per això es diu també que el primer constitueix la vessant dinàmica del dret patrimonial i el segon tracta més aviat de la seva dimensió estàtica.

L'apropiació i l'aprofitament dels béns s'articula primordialment –encara que no exclusivament– per mitjà del sistema de drets￿ reals. La peça central d'aquest sistema és el dret￿de￿propietat , que faculta el seu titular per a apro- fitar totes les utilitats del bé objecte de domini i per a transmetre-les a d'altres persones sense més restriccions que les imposades per les lleis. Moltes de les utilitats que presten els béns, però, són separables, i la llei permet atribuir-les a persones diferents tot desmembrant el contingut de la propietat. Aquest des- membrament es produeix per mitjà de la constitució de drets￿reals￿limitats , que poden coexistir amb el dret de propietat sobre un mateix bé.

Tradicionalment, els drets reals limitats es classifiquen en tres grans tipus:

• Drets￿de￿gaudi , que faculten el seu titular per a utilitzar o explotar un bé d'acord amb el contingut que la llei i el títol de constitució estableixen en cada cas (dret d'usdefruit, dret d'ús, dret d'habitació, servituds, dret de superfície, dret de vol o elevació).
• Drets￿de￿garantia , que faculten el seu titular per a realitzar el valor d'un bé en cas d'incompliment de l'obligació garantida (hipoteca, penyora, dret de retenció i anticresi).
• Drets￿d'adquisició , que faculten el seu titular per a adquirir un bé, amb preferència a d'altres persones, en els supòsits establerts per la llei i el títol de constitució del dret (dret d'opció, dret de tanteig, dret de retracte).

• Regulant les conseqüències de l'acabament d'una situació possessòria ( li- quidació￿de￿la￿situació￿possessòria ). Quan un posseïdor ha de restituir la cosa posseïda pel fet d'haver estat vençut per una persona amb millor dret a posseir, cal liquidar la situació possessòria i determinar a qui corres- ponen els fruits produïts, qui s'ha de fer càrrec de les despeses realitzades i qui ha d'assumir les conseqüències del deteriorament o la pèrdua dels béns posseïts.

Objectius

Aquest mòdul didàctic pretén aportar una visió panoràmica del dret de coses i examinar els trets bàsics de les posicions jurídiques que les persones ocupen respecte dels béns. En particular, els objectius que cal assolir amb l'estudi del mòdul són els següents:

1. Entendre la rellevància del dret de propietat i els altres drets reals com a mecanismes jurídics d'assignació dels béns i de les seves utilitats. 2. Conèixer la seu normativa dels drets reals i del dret registral en els orde- naments espanyol i català. 3. Assimilar les característiques que es prediquen dels drets reals, conèixer-ne la tipologia legal i distingir-los respecte dels drets personals o de crèdit. 4. Conèixer els límits de l'autonomia privada en el dret espanyol en la cons- titució de drets de naturalesa real, tenint particularment en compte la doc- trina de la Direcció General de Registres i del Notariat. 5. Conèixer els trets essencials de la possessió com a institució jurídica, els seus mitjans de tutela i la transcendència de l'aparença que genera.

Finalment, cal no oblidar que els béns estan destinats a ser transmesos –si més no, per l'imperatiu biològic de la durada limitada de la vida humana– i, per tant, són objecte de gaudi successiu per unes persones rere les altres. La regulació dels drets reals té també en compte aquest fet i permet articular mecanismes d'atribució successiva de la riquesa que, a vegades, resulten més efectius que els purament contractuals amb eficàcia personal.

La constitució en testament d'un dret... ... d'usdefruit vidual permet compaginar el dret del vidu o la vídua a gaudir dels béns durant la resta de la seva vi- da amb l'expectativa i l'interès dels fills comuns d'esdevenir plens propietaris en el mo- ment en què mori el seu pro- genitor.

2. Els drets reals

2.1. Seu normativa

El Codi civil espanyol de 1889 no fa un tractament sistemàtic unitari dels drets reals. El llibre II tracta "dels béns, de la propietat i de les seves modificacions" (art. 333 a 608). En aquest marc s'inclou, a banda del dret de propietat, la re- gulació dels drets d'usdefruit, d'ús, d'habitació i les servituds, que vindrien a ser considerats "modificacions" del domini. En canvi, altres drets reals, con- cretament el cens, la penyora i la hipoteca, es regulen en el llibre IV, "De les obligacions i contractes": fent-ho així, es posa en primer pla el fet que es tracta de drets que procedeixen normalment de la celebració d'un contracte, i la seva naturalesa real queda menys realçada.

Aquesta sistematització és anòmala: primer, perquè cal tenir present que els drets regulats en el Llibre II també poden tenir el seu origen en un acord contractual; i segon, perquè en mantenir separada la ubicació legal d'uns drets i els altres, resulta més difícil de copsar la seva pertinença comuna a la categoria dels drets reals.

A banda de les normes codificades, la seu normativa del dret espanyol de co- ses es completa, substancialment, amb la Llei hipotecària i el seu Reglament. L'actual Llei hipotecària, dictada el 1946 (i modificada posteriorment diverses vegades), tracta sobretot de l'organització i la dinàmica del Registre de la Pro- pietat, però també del règim substantiu del dret d'hipoteca (cf. títol V, art. 104 a 197). Per la seva banda, el Reglament hipotecari, a part de desenvolupar la Llei, estableix expressament la inscriptibilitat en el Registre d'alguns drets, als quals reconeix així eficàcia real. És el cas del dret d'opció (art. 14 RH), el dret de superfície (art. 16.1 RH) i el dret de vol o elevació (art. 16.2 RH), que s'estudien en els mòduls 6 i 7.

El dret civil català supera, en part, aquest model normatiu de fragmentació i dispersió tot regulant els drets reals de manera unitària en el Llibre￿V￿del Codi￿civil￿de￿Catalunya. Aquest llibre va ser aprovat per la Llei 5/2006, de 10 de maig, que va refondre, modificar parcialment i completar les normes que encara contenia la Compilació del dret civil en aquesta matèria i diverses lleis especials que s'havien anat dictant la darrera dècada del segle passat. El Llibre V del Codi, en efecte, constitueix l'etapa final –almenys per ara– d'un lent procés d'evolució cap a un sistema complet a partir de materials precedents bastant fragmentaris.

Els drets de crèdit, en canvi, no atribueixen al seu titular –el creditor– poders directes o immediats sobre els béns. El seu objecte és una conducta econòmi- cament valuosa a càrrec d'un deutor: una prestació de donar, de fer o de no fer (art. 1088 CC). Per a satisfer l'interès del creditor, cal la cooperació d'una altra part en la relació jurídica, el deutor, obligat al compliment de la seva prestació.

Fins i tot en cas que la constitució d'una relació obligatòria tingui com a finalitat la trans- missió d'un bé (per exemple, per mitjà d'un contracte de compravenda), el dret de crèdit no té per objecte la cosa venuda, sinó la prestació de lliurament d'aquesta cosa a càrrec del venedor. Una vegada complerta l'obligació de lliurament, el comprador n'adquireix la propietat, és a dir, el dret real (cf. art. 1095 CC).

Aquesta caracterització dels drets reals per raó de la immediatesa del poder que atribueixen als seus titulars ha estat, però, justament qüestionada. Hi ha drets reals que no comporten cap mena de poder directe i immediat sobre el bé. Això passa clarament amb les garanties no possessòries (hipoteca, penyora sense desplaçament), en algunes servituds (per exemple, en les denominades servituds negatives , que comporten una restricció d'actuació imposada a l'amo de la finca gravada), en el dret de cens i en els drets d'adquisició preferent. La immediatesa dels drets reals es pot predicar d'aquells que, pel seu contingut, impliquen la possessió del bé –típicament la propietat, però també l'usdefruit i moltes de les anomenades servituds positives –, però no de la resta.

El creditor hipotecari, titular del dret real d'hipoteca, no té cap mena de poder directe i immediat sobre el bé hipotecat, sinó només la facultat de provocar-ne l'alienació forçosa si el crèdit és impagat (art. 569-2.3 CCCat i art.1858 CC). Tampoc no té cap poder im- mediat sobre la cosa el titular d'un dret d'opció, que està simplement facultat per a ad- quirir-la, si així li convé, en les condicions i dins del termini establert pel títol. L'exercici d'aquests drets es desenvolupa igual que en una relació obligatòria, llevat que, en el cas del dret d'opció, s'hagi pactat l'exercici unilateral del dret d'acord amb la llei (art. 568- 12.3 CCCat).

Fins i tot en el cas dels drets reals possessoris, la possibilitat d'exercir un po- der directe i immediat sobre la cosa s'ha de matisar. L'existència de límits al dret de propietat pot condicionar l'exercici de certes facultats al compliment de requisits legals que impliquin la intervenció de tercers o de l'Administració (pensem, per exemple, en l'aprofitament urbanístic de la propietat immobi- liària). Si es tracta de drets reals en cosa aliena, l'exercici del dret pot implicar legalment el compliment de deures respecte del propietari, anàlegs als que es generen en una relació obligatòria ordinària.

Així, per exemple... ... l'usufructuari ha d'inventariar els béns i prestar caució en garantia del compliment de les seves obligacions (art. 561-7 CCCat), ha de notificar al propietari tot acte de tercers del qual tingui notícia que pugui perjudicar els béns usufructuats (art. 561-8.1 CCCat) i s'ha de fer càrrec de determinades despeses que pot haver contret el propietari (art. 561- CCCat).

Aquesta reflexió ha portat la doctrina a posar primordialment la seva atenció en una altra qualitat predicable amb caràcter general dels drets reals: la seva eficàcia erga omnes.

b)￿Eficàcia￿ erga￿omnes

Una altra nota distintiva dels drets reals és, en efecte, el seu caràcter￿absolut. Es diu, en aquest sentit, que els drets reals es poden fer valer enfront de tot- hom. Aquesta característica es pot manifestar de diverses maneres segons les circumstàncies. D'una banda, es pot fer palesa en la facultat d'exclusió inhe- rent al dret real: el seu titular pot excloure qualsevol altra persona del gaudi de les utilitats pròpies del bé.

Exemple Un exemple d'aquest poder material d'exclusió el trobem, en seu del dret de propietat, en la facultat de tancament de les finques (art. 544-8 CCCat): el tancament d'una finca és un acte material d'exclusió del gaudi del bé que afecta tothom.

D'altra banda, la naturalesa absoluta dels drets reals es reflecteix també en una facultat inherent a aquesta mena de drets, que es coneix tècnicament com reipersecutorietat : el titular del dret real pot perseguir la cosa per fer efectiu el seu dret allà on aquesta es trobi. Aquesta facultat de persecució implica el poder de fer declarar i reconèixer el dret, i si cal, d'obtenir la restitució de la possessió de la cosa de qui la tingui per fer-ne efectiu el contingut.

Reipersecutorietat L'acció reivindicatòria permet obtenir la restitució del bé "davant dels posseïdors no pro- pietaris" (art. 544-1 CCCat), és a dir, davant de qualsevol persona que posseeixi el bé sense títol per a fer-ho.

Segurament, però, la manifestació jurídicament més fecunda d'aquesta eficàcia erga omnes dels drets reals la trobem en allò que es coneix com oposabilitat : diem que el dret real és oposable a terceres persones si el seu titular conserva la seva posició jurídica i la pot fer valer enfront de nous adquirents o de persones que, en endavant, tinguin posicions jurídiques respecte del mateix bé, fins i tot si es configuren com incompatibles amb la del titular del dret real.

Exemple Així, un cop constituït un dret real de servitud que faculti el seu titular per a transitar per la finca d'una altra persona, si aquesta finca és transmesa a un tercer, el nou propietari ha de respectar el dret de servitud i permetre al seu titular de seguir exercint el seu dret de pas.

Els drets de crèdit, en canvi, no es poden fer valer erga omnes , sinó només inter partes , és a dir, enfront de la persona obligada i, eventualment, els seus hereus (art. 1257 CC). Es diu, en aquest sentit, que la seva eficàcia no és absoluta, sinó relativa.

La definició dels drets reals a partir de la seva eficàcia absoluta o oposabilitat a tercers és més escaient que la seva caracterització com a drets immediats o directes sobre els béns, però ha ser matisada en un doble sentit:

la modalitat i el grau d'aprofitament que confereixen els drets reals de gaudi varia en funció del tipus de dret i d'allò que resulti en cada cas del títol de constitució.

Dels drets reals limitats regulats en el Codi civil de Catalunya, pertanyen a la categoria dels drets reals de gaudi els drets d'usdefruit (art. 561-2), d'ús (art. 562-6), d'habitació (art. 562-9), d'aprofitament parcial (art. 563-1), de superfí- cie (art. 564-1), de servitud (art. 566-1) i de vol o elevació (art. 567-1).

D'entre aquests drets, el d'usdefruit és el que ofereix les possibilitats de gaudi més àmplies, perquè inclou el dret d'usar i gaudir plenament del bé usufruc- tuat, percebent-ne totes les utilitats, amb l'únic límit de no modificar-ne la forma i la substància. Els drets de superfície i de vol, en canvi, poden facultar per a construir en una finca aliena i, en aquest cas, el seu titular adquireix la propietat d'allò que edifiqui, sia amb caràcter temporal (dret de superfície) o definitiu (dret de vol). La resta de drets reals de gaudi atribueixen, com veurem en el mòdul 6, utilitats més restringides, que es poden circumscriure només a l'ús o només a la fruïció, i generalment amb caràcter limitat –tant en el primer cas com en el segon.

El dret de servitud mereix una menció particular. Les servituds són drets con- nectats tant activament com passivament a un immoble, ja que atribueixen als propietaris o titulars de drets reals possessoris d'una finca –l'anomenada finca dominant – un ús determinat d'una altra finca o bé comporten una reducció de les facultats del titular d'aquesta altra finca –l'anomenada finca servent – (vegeu art. 566-1 CCCat i art. 530 CC). Quan la servitud inclou el dret d'usar d'alguna manera la finca servent (per exemple, una servitud de pas, que permet al seu titular transitar per la finca gravada), podem considerar-la, sens dubte, un dret de gaudi. En canvi, és qüestionable que ho siguin també les anomenades ser- vituds negatives , que comporten la reducció de les facultats del titular servent. Aquestes servituds poden incrementar el gaudi de la finca dominant, però no faculten, en sentit propi, per a gaudir de la finca gravada.

Exemple Per mitjà d'una servitud, es pot impedir al propietari del predi servent obrir finestres, edificar més enllà d'una determinada altura (servitud d' altius non tollendi ), emetre so- rolls o realitzar qualsevol altre activitat que, altrament, podria fer. Aquestes prohibicions s'estableixen perquè incrementen el gaudi de la finca dominant, que, d'aquesta manera, té més privadesa, manté vistes sobre un paisatge, gaudeix de més tranquil·litat, etc., però no comporten, en cap sentit, un gaudi directe de la finca servent.

b)￿Drets￿de￿realització￿de￿valor

Els drets de realització de valor són drets de garantia i faculten el seu titular per a alienar el bé sobre el qual recauen –és a dir, per a realitzar el valor del bé– en cas que el deutor de l'obligació garantida la incompleixi. L'alienació ha de tenir lloc pel procediment pactat, d'acord amb la llei, o pels procediments d'execució establerts en la legislació processal. Els diners que s'obtenen amb

aquesta alienació forçosa s'apliquen al pagament del deute garantit, d'acord amb el que resulti del títol de constitució del dret i respectant les regles sobre preferència de crèdits legalment establertes.

Els drets reals de garantia poden comportar desplaçament de la possessió (a fa- vor del seu titular o d'una tercera persona) o no; en aquest darrer cas, l'eficàcia real del dret es vincula a la seva inscripció en un registre públic. Pertanyen a la categoria dels drets reals de realització de valor el dret d'hipoteca (art. 1858 CC i art. 569-27 i seg. CCCat), el dret de penyora (art. 1863 CC i art. 569- CCCat), el dret d'anticresi (art. 1881 CC i art. 569-23 CCCat) i, específicament en el dret català, el dret de retenció (art. 569-3 CCCat).

Cal tenir en compte que, a banda de la hipoteca immobiliària i la penyora mo- biliària amb desplaçament possessori, l'ordenament espanyol també permet constituir hipoteques mobiliàries i penyores sense desplaçament de la posses- sió, d'acord amb la Llei de 16 de desembre de 1954. Aquestes modalitats de garantia són aplicables a Catalunya, com també altres garanties reals regides per normes de dret mercantil (per exemple, la hipoteca naval).

c)￿Drets￿d'adquisició￿preferent

Són drets que faculten el seu titular per a adquirir un bé, amb preferència a d'altres persones. Aquests drets no confereixen als seus titulars cap poder directe i immediat sobre els béns, sinó només una facultat d'adquirir-los en els casos i complint els requisits que estableixin la llei i el seu títol de constitució. La seva naturalesa real deriva del fet que la facultat adquisitiva es pugui fer valer erga omnes , independentment de qui sigui el titular del dret en el moment del seu exercici. D'acord amb el llibre V del Codi civil de Catalunya, són drets reals d'adquisició preferent el dret d'opció, el dret de tanteig i el dret de retracte (art. 568-1 CCCat).

Exemple Constituït sobre un bé un dret real d'opció, el seu titular pot exercir la facultat d'adquirir- lo dins del termini establert i pagant el preu que s'havia convingut, i serà irrellevant que el concedent de l'opció hagi transmès el bé a una altra persona o que li hagi estat embar- gat i venut en un procediment executiu, ja que el dret d'adquisició es podrà fer efectiu enfront del nou adquirent.

3. L'autonomia privada en la configuració dels drets

reals

En matèria de contractes, com és sabut, l'autonomia privada es pot desplegar amb molta amplitud. A l'hora de configurar una relació obligatòria, les parts poden establir els pactes, les clàusules i les condicions que tinguin per conve- nient, sempre que no siguin contraris a les lleis, a la moral o a l'ordre públic (art. 1255 CC). Aquesta llibertat està molt relacionada amb l'eficàcia relativa dels drets i les obligacions personals, que només vinculen les parts que van celebrar el contracte i els seus hereus.

En seu de drets reals, però, no hi ha una norma equivalent a l'article 1255 del CC, i per això se suscita el dubte de si els particulars poden constituir les relacions jurídicoreals que tinguin per convenient dins dels límits abans esmentats (sistema de numerus apertus ) o si, en canvi, s'han de cenyir als tipus legalment previstos (sistema de numerus clausus ). El dubte no es pot resoldre per aplicació directa o analògica de l'article 1255 del CC, argumentant que els drets reals limitats es constitueixen en molts casos per mitjà de contracte. Els drets reals estan cridats a produir efectes respecte de tercers que no van intervenir en la seva constitució, i per tant, la seva configuració pot afectar substancialment la circulació dels béns i l'ordre públic econòmic.

La tesi favorable al numerus apertus dels drets reals recolza, sobretot, en l'article 2.2 LH i l'article 7 RH. D'acord amb l'article 2 LH, s'inscriuen en el Registre de la Propietat els títols en què es constitueixin "drets d'usdefruit, ús, habitació, emfiteusi, hipoteca, censos, servituds i qualssevol altres [drets] reals". L'article 7 RH afegeix que no solament s'hi han d'inscriure els títols relatius als drets reals que s'esmenten en l'article 2 LH, sinó també "qualssevol altres [títols] re- latius a drets de la mateixa naturalesa, com també qualsevol acte o contracte de transcendència real que, sense tenir nom propi en dret, modifiqui, imme- diatament o en el futur, algunes de les facultats del domini sobre béns immo- bles o inherents a drets reals".

La Direcció General de Registres i del Notariat (DGRN) s'ha hagut de pronun- ciar reiteradament sobre els límits de l'autonomia privada en matèria de drets reals en resoldre recursos governatius contra notes de qualificació emeses per registradors de la propietat que s'havien negat a inscriure en el Registre actes, pactes o estipulacions perquè no tenien transcendència real.

La doctrina de la DGRN es decanta matisadament a favor de la tesi del numerus apertus dels drets reals i entén, per tant, que es poden constituir drets reals no específicament previstos pel legislador. Aquesta llibertat, però, s'ha d'ajustar

a certs límits i ha de respectar les normes imperatives de l'estatut jurídic dels béns. De les resolucions de la DGRN, se'n poden desprendre algunes conclu- sions:

• Per a la inscripció d'un dret en el Registre cal que s'hagi establert com a real o que aquesta naturalesa es pugui induir clarament de les estipulacions del negoci que el constitueix. Altrament, preval la presumpció de llibertat del domini i el dret en qüestió es considera personal.
• El dret que es pretengui inscriure ha de presentar les característiques prò- pies d'un dret real. El seu objecte ha de ser un bé ja existent i susceptible de constància registral.

Exemple Així, no es pot inscriure com a estipulació real el dret a adquirir una part d'allò que es construeixi en virtut d'un contracte de permuta de solar per edificació futura, si no s'estableix ja des de l'inici una comunitat sobre el solar (RDGRN 13.7.2005, RJ 2005\5654).

• La finalitat econòmica que es pretén assolir amb la constitució d'un dret atípic no s'ha de poder complir adequadament recorrent a un dret real típic. Si la necessitat que hom pretén satisfer es pot assolir per mitjà d'un dret legalment establert –si cal, modelant-lo en funció dels interessos del cas concret–, es rebutjarà la inscripció del dret atípic per raons de major claredat en el tràfic i de seguretat jurídica.

Exemple En aquest sentit, la RDGRN 25.4.2005 (RJ 2005\5173) denega la inscripció d'un dret, constituït a títol de donació pel propietari del bé, consistent en la facultat d'arrendar-lo i percebre'n la renda. La resolució entén que, per a aconseguir la finalitat pretesa, es podia haver recorregut al dret real d'usdefruit, adaptat a les circumstàncies del cas.

• En la configuració de drets o posicions juridicoreals atípiques, cal observar els denominats principis hipotecaris i, en general, les normes imperatives de l'ordre públic econòmic: - Així, la DGRN ha rebutjat la inscripció registral de drets o reserves de facultats que no respecten el denominat principi de determinació o especia- litat , o que tenen caràcter perpetu i irredimible, si no hi ha una causa que en justifiqui la perpetuïtat.

Exemple Es poden veure, per exemple, les RDGRN 6.11.1996 (RJ 1996\7928) i 29.4.1999 (RJ 1999\2762), que rebutgen la inscripció de reserves de dret de vol, fetes a favor dels pro- pietaris de l'edifici, sense concretar el termini d'exercici i sense precisar tampoc el nombre de plantes que s'han d'edificar, o bé estenent-lo a tota l'edificabilitat que permetin en cada moment les normes urbanístiques.

Doctrina registral En aquest sentit, vegeu la RDGRN 6.3.2001 (RJ 2002\2172), que qualifica un dret d'adquisició preferent com dret personal.